Türkiye’de taksitli ev almak: ödeme planları nasıl işler?
Türkiye'de birçok geliştirici yeni konutları ödeme planıyla satıyor. Taksitli alımın nasıl işlediği, hangi yasal güvencelerin geçerli olduğu, tapunun ne zaman verildiği ve sınırların nerede olduğu.
Taksitli alım, Türkiye’de satılık gayrimenkul arayan yabancı alıcıların en çok araştırdığı konulardan biri; bunun nedeni de açık: birçok geliştirici yeni ve projeden konutlarda ödeme planı sunuyor, bu da maliyeti banka kredisi olmadan zamana yaymayı sağlıyor. Bu yazı planların nasıl kurgulandığını, Türk hukukunun alıcıya sağladığı güvenceleri, tapunun ne zaman devredildiğini ve ikamet ile vatandaşlıktaki sınırları anlatıyor.
Kısaca
- Taksit planlarını geliştiriciler, çoğunlukla projeden ve yeni tamamlanmış konutlarda sunar; koşullar her sözleşmede ayrıca belirlenir.
- Ön ödemeli konut satışları düzenlenmiştir: sözleşme tapuda veya noterde yapılır, alıcının 14 günlük cayma hakkı vardır.
- Tapu genellikle teslimde veya bedelin tamamı ödendikten sonra devredilir; bu nedenle önceki ödemeleri noter sözleşmesi ve tapuya şerhle koruyun.
- Vatandaşlık için bedelin tamamı ödenmiş ve tescil edilmiş olmalıdır; taksitli yapıyı avukatla kontrol edin.
Geliştirici ödeme planları nasıl işler?
Tipik bir plan, imzada peşinat, inşaat süresince düzenli taksitler ve teslimde son ödemeden oluşur. Koşullar geliştiriciye ve projeye göre değişir: peşinat oranı, taksitlerin sayısı ve sıklığı, para birimi ve uzun planlarda fiyatın artıp artmadığı. Bazı geliştiriciler teslimden sonra da devam eden planlar sunar.
| Aşama | Genellikle ne olur | İstenmesi gereken güvence |
|---|---|---|
| Rezervasyon | Daireyi ayırmak için küçük kapora | Yazılı rezervasyon ve iade koşulları |
| Sözleşme | Noterde satış vaadi veya tapuda satış; peşinat | Ön bilgilendirme formu, yapı ruhsatı, ödeme planı |
| İnşaat | Tarihe veya ilerlemeye bağlı taksitler | Sözleşmenin tapuya şerhi |
| Teslim | Son ödeme, anahtar, tapu devri | İskân veya açık bir iskân takvimi |
Alıcının yasal güvenceleri
Ön ödemeli konut satışları tüketici mevzuatıyla düzenlenir; kuralları Ticaret Bakanlığı yayımlar. Yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz, sözleşme tapuda veya noterde düzenlenmelidir ve satıcı ön bilgilendirme formunu en az bir gün önce vermelidir. Alıcı 14 gün içinde gerekçe göstermeden cayabilir. 24 ay içinde de gerekçesiz dönme mümkündür; bu durumda satıcı, süreye göre bedelin %2’si ile %8’i arasında sınırlı bir tazminat isteyebilir. Konut, kararlaştırılan sürede ve en geç sözleşmeden itibaren 48 ay içinde teslim edilmeli; 30 ve üzeri konutlu projelerde bina tamamlama sigortası veya başka bir teminat zorunludur.
Döviz ve fiyat
Yerleşikler arasında gayrimenkul bedeli kural olarak Türk lirası olarak belirlenir. Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı alıcılar döviz cinsinden bedel kararlaştırabilir. Taksitlerin sabit mi endeksli mi olduğunu ve gecikmede ne olacağını kontrol edin: gecikme faizi, fesih hakları ve ödenmiş tutarların akıbeti sözleşmede yazılı olmalıdır.
Tapuyu ne zaman alırsınız?
Çoğu planda tapu teslimde ya da bedelin tamamı ödendiğinde devredilir. O zamana kadar güvenceniz sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmesini (ya da mümkünse bağımsız bölümün kat irtifakıyla adınıza tescilini) isteyin; geliştiricinin arsanın maliki olduğunu ve geçerli ruhsatları bulunduğunu kontrol edin. Bu kontroller gayrimenkul kontrol listemizde, seçenekler sıfır mı ikinci el mi karşılaştırmamızda.
Geliştiriciye sorulacak sorular
- Peşin ve taksitli fiyat aynı mı, uzun bir plan ne kadara mal oluyor?
- Taksitler sabit mi, yoksa bir dövize ya da faize mi bağlı?
- Projeyi hangi teminat veya tamamlama sigortası kapsıyor?
- İskân ne zaman bekleniyor ve teslim gecikirse ne olacak?
İkamet ve vatandaşlık
Tapu ile ikamet izni için kayıtlı malik olmanız gerekir. Vatandaşlık için 400.000 ABD dolarının ödenmiş ve döviz alım belgesiyle Türk bankası üzerinden belgelenmiş olması, tapunun veya noter satış vaadinin üç yıllık şerhle tescil edilmesi gerekir. Başvuru anında ödenmemiş taksitler sayılmaz. Yapıyı imzadan önce avukatınızla görüşün; bkz. vatandaşlık belgeleri ve süreci.
Taksit planı mı, konut kredisi mi?
Geliştirici planı banka onayı ve kredi kontrolü gerektirmez; Türk bankalarının konut kredisi ise yalnızca tamamlanmış konutlar için ve kredi-değer sınırlarıyla kullanılabilir. Uzun planlardaki fiyat farkı dahil her iki seçeneğin toplam maliyetini karşılaştırın. Bkz. yabancılara konut kredisi.
Ödeme planlı projeleri bulmak
İstanbul’da projeden satılık dairelere göz atın ya da ilan arama üzerinden her proje için ödeme koşullarını sorun. Satın alma süreci hizmetimiz imzadan önce sözleşmeyi ve ödeme planını inceler.
Sık sorulan sorular
Yabancılar Türkiye’de taksitli ev alabilir mi?
Evet. Birçok geliştirici yabancı alıcılara, çoğunlukla projeden ve yeni tamamlanmış konutlarda ödeme planı sunar.
Türkiye’de ödeme planları ne kadar sürer?
Geliştiriciye ve projeye göre değişir. Çoğu teslime kadar sürer, bazıları tamamlandıktan sonra da devam eder; planı ve fiyat farkını kontrol edin.
Taksitli alımda tapuyu ne zaman alırım?
Genellikle teslimde veya bedelin tamamı ödendikten sonra. Önceki ödemeleri tapuya şerh verilmiş noter sözleşmesiyle koruyun.
Projeden alımdan vazgeçebilir miyim?
Ön ödemeli konut satışı kurallarına göre 14 gün içinde gerekçesiz, 24 ay içinde sınırlı tazminatla dönebilirsiniz.
Taksitli alımla vatandaşlık alınır mı?
Yalnızca 400.000 ABD doları Türk bankası üzerinden tamamen ödenip üç yıllık şerhle tescil edildikten sonra.
Ödeme planı mı daha iyi, konut kredisi mi?
Plan banka onayı gerektirmez; kredi ise yalnızca tamamlanmış konutlarda kullanılabilir. Toplam maliyeti karşılaştırın.
Taksitler TL mi döviz mi?
Yerleşik olmayan yabancılar döviz cinsinden bedel kararlaştırabilir; yerleşikler arasında bedel kural olarak Türk lirasıdır.
