Sıfır mı, ikinci el mi: Türkiye’de konut seçimi

İstanbul’daki yabancı alıcıların çoğu sonunda yönetimli bir sitede yeni ya da yakın zamanda tamamlanmış bir daire seçer; ancak ikinci el konutlar da adil bir değerlendirmeyi hak eder. Genellikle daha merkezi ve yerleşik sokaklarda bulunurlar ve aynı bütçeyle daha fazla alan sunabilirler. Karar; konuma, bütçeye, binanın yaşına ve ne kadar hızlı taşınmanız gerektiğine bağlıdır. Sıfır mı ikinci el mi konut sorusu, birkaç pratik ödünleşime dayanır.

Bir bakışta

	Sıfır (müteahhitten)	İkinci el (önceki malikten)
Tipik konum	Yeni konut bölgeleri ve dönüşen ilçeler	Yerleşik, çoğu zaman daha merkezi semtler
Yapı standardı	Güncel yönetmeliğe göre projelendirilmiş	Yapım yılına ve güçlendirmeye bağlı
Olanaklar	Çoğu zaman havuz, spor salonu, güvenlik, otopark	Genellikle daha az ortak olanak
KDV	İlk satışta genellikle ödenir; yerleşik olmayan yabancılara istisna mümkün	Gerçek kişiler arası satışta genellikle uygulanmaz
Fiyat esnekliği	Fiyat listeleri, bazen ödeme planı	Malikle bire bir pazarlık
Tapu	Kat irtifakı veya kat mülkiyeti	Genellikle kat mülkiyeti
Taşınma	Tamamlanmışsa hemen, projeden ise sonra	Genellikle hemen, olası tadilattan sonra

Bina kalitesi ve deprem standartları

İstanbul’daki en önemli fark budur. Güncel Türkiye deprem yönetmeliğine göre projelendirilmiş ve iskânı olan binalar daha net bir başlangıç noktası sunar. Eski ikinci el binalar ise farklılık gösterir: bazıları güçlendirilmiş veya kentsel dönüşümle yeniden yapılmıştır, bazıları değildir. Her ikinci el taşınmazda yapım yılına, bina belgelerine ve güçlendirme çalışmalarına bakıyor, gerektiğinde bağımsız bir mühendis değerlendirmesi öneriyoruz. Bazı eski binalar dönüşüm programındadır; bu, planlarınıza göre bir fırsat ya da bir aksaklık olabilir.

Vergiler ve masraflar

Bir konutun müteahhit tarafından ilk satışı normalde, dairenin büyüklüğüne ve diğer özelliklerine göre değişen oranda KDV’ye tabidir. Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı alıcılar, dövizi Türkiye’ye getirip taşınmazı gerekli süre elde tuttuklarında bu ilk satışta KDV istisnasından yararlanabilir. Gerçek kişiler arasındaki ikinci el satış genellikle KDV’ye tabi değildir. Her iki durumda da tapu harcı, değerleme raporu, noter ve tercüme ücretleri ile zorunlu deprem sigortası ödenir. Ayrıntılar Türkiye’de ev alırken masraflar ve vergiler rehberimizde.

İşletme giderleri

Havuzlu, spor salonlu ve peyzajlı sitelerde aylık aidatlar tek binalardan yüksektir. Eski binalardaki ikinci el dairelerde aidat daha düşük olabilir; ancak bakım masrafları daha yüksektir ve taşınmadan ya da kiraya vermeden önce tadilat gerekebilir.

Pazarlık ve fiyatlama

Müteahhitler fiyat listesiyle satar; ödeme planı veya peşin ödeme indirimi sunabilir. İkinci el fiyatları malikler belirler; pazarlık payı daha fazladır ama fiyatlar da daha değişkendir ve bazı satıcılar bedelin bir kısmının farklı beyan edilmesini isteyebilir. Tapuda her zaman gerçek bedelin beyan edilmesini öneriyoruz; düşük beyan alıcı için hukuki ve vergisel riskler doğurur ve vatandaşlık başvurusunu zorlaştırabilir.

Vatandaşlık ve ikamet

Hem sıfır hem ikinci el konutlar, sırasıyla 200.000 USD ve 400.000 USD eşikleri dahil yasal koşullar sağlandığında ikamet izni veya vatandaşlık başvurusuna dayanak olabilir. Vatandaşlıkta daha önce başka bir başvuruda kullanılmış taşınmaz yeniden kullanılamaz; bu, ikinci elde daha önemlidir. Bkz. gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı rehberi.

Hangisi size uygun

Sıfır konut; modern standartlar, ortak olanaklar, sade bir süreç ve bazı durumlarda KDV istisnası isteyen alıcılara uygundur. İkinci el; merkezi konumu veya daha geniş alanı öne alan ve daha ayrıntılı bina kontrollerine hazır alıcılara uyabilir. Taşınmaya hazır dairelere ve projeden satılık dairelere göz atın ya da iki seçeneği sizin için karşılaştırmasını bir danışmandan isteyin. Danışmanlık hizmetimiz alıcılar için ücretsizdir; size özel bir kısa liste isteyin.

Sık sorulan sorular