Yabancı şirketler için İstanbul’da ofis kiralama rehberi
İstanbul'da faaliyete başlamak çoğu zaman bir ofis kirasıyla başlar. Yabancı şirketlerin imzadan önce planlaması gereken kayıt adımları, sözleşme şartları ve vergiler.
Türkiye’ye giren yabancı şirketler için ilk ofis kirası hem bir gayrimenkul kararı hem de bir uyum adımıdır. Kayıtlı adres şirket kuruluşunda ve vergi kaydında kullanılır; kira sözleşmesi de kendi vergi yükümlülüklerini doğurur. Kirayı şirket kuruluşuyla birlikte planlamak iki tarafta da gecikmeyi önler.
Kısaca
- Türkiye’de faaliyet için yabancı şirket genellikle yerel şirket, şube veya irtibat bürosu kurar; kayıt için ofis adresi gerekir.
- İşyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’na tabidir; üç ila beş yıllık süreler yaygındır.
- Gerçek kişi ev sahibine kira ödeyen şirket yüzde 20 gelir vergisi stopajı keser ve vergi dairesine öder.
- Damga vergisi, depozito, tadilat ve aidat için bütçe ayırın.
Şirket ve kayıt
Türkiye’de ticari faaliyet göstermek isteyen yabancı şirket genellikle yerel bir limited veya anonim şirket kurar ya da şube tescil ettirir; ticari olmayan faaliyetler için irtibat bürosu da bir seçenektir. Kayıtlı adres ticaret siciline ve vergi kayıtlarına işlenir; bu nedenle kira sözleşmesi – ya da en azından imzalı bir taahhüt – çoğu zaman erken aşamada gerekir. Şirket kuruluşuna ilişkin rehberleri Yatırım Ofisi ve Ticaret Bakanlığı yayımlar.
Müzakere edilecek kira şartları
| Şart | İstanbul’da yaygın uygulama | Not |
|---|---|---|
| Süre | 3–5 yıl | Donatılmış veya kiracıya özel alanlarda daha uzun |
| Kira para birimi | Türk lirası; çoğu yurt içi sözleşmede döviz cinsinden kira kısıtlıdır | Güncel kuralları avukatınıza teyit ettirin |
| Yıllık artış | Enflasyona (TÜFE) bağlı | Endeksi ve tarihi kararlaştırın |
| Depozito | Genellikle iki üç aylık kira | Ev sahibinde veya bankada |
| Aidat ve hizmetler | Kiracıya ait | Geçen yılın dökümünü isteyin |
| Tadilat | Kiracıya ait, bazen katkıyla | Tahliyede eski hale getirmeyi kararlaştırın |
Türk hukuku işyeri kiracılarını yenilemede önemli ölçüde korur ve ev sahibi yalnızca belirli durumlarda sözleşmeyi sona erdirebilir. Erken çıkış, alt kira ve devir konularının sözleşmede düzenlendiğinden emin olun.
Kiraya ilişkin vergiler
Stopaj
Şirket bir işyerini gerçek kişiden kiraladığında brüt kiranın yüzde 20’si oranında gelir vergisi stopajı keser ve aylık muhtasar beyannameyle vergi dairesine öder. Kira net olarak kararlaştırıldıysa brüt tutar, net tutarın 0,80’e bölünmesiyle bulunur. Ev sahibi bir şirketse kirayı KDV ile faturalar ve stopaj uygulanmaz.
Damga vergisi
Kira sözleşmeleri, sözleşme süresine ait toplam kira bedelinin binde 1,89’u oranında damga vergisine tabidir. Taraflar kimin üstleneceğini kararlaştırır; çoğu zaman paylaşılır veya kiracı öder.
Tadilat ve teslim
İstanbul’daki ofisler farklı durumlarda sunulur: kaba inşaat (shell and core), yükseltilmiş döşeme ve asma tavanla ya da tamamen donatılmış. Kaba alan yerleşim özgürlüğü verir ama aylar ve maliyet ekler; donatılmış alana daha hızlı taşınılır. Ev sahibinin neyi teslim edeceğini – klima, aydınlatma, mutfak, ıslak hacimler, kablolama – ve çıkışta neleri sökmeniz gerektiğini yazılı olarak kararlaştırın. Teslimde birimin durumunu iki tarafça imzalanan fotoğraflarla kayıt altına alın ve kiranın hangi tarihten itibaren ödeneceğini netleştirin; uzun sürelerde tadilat için kirasız dönem müzakere edilebilir.
Pratik kontrol listesi
- Binanın iskânını ve birim tapusunda büro niteliği bulunduğunu teyit edin – bkz. ticari gayrimenkul tapu türleri.
- Birimin faaliyetiniz için ruhsatlandırılabildiğini kontrol edin.
- Erişim, otopark, tabela ve çalışma saatlerini bina yönetimiyle kararlaştırın.
- Kayıt tamamlanınca abonelikleri, interneti ve güvenliği şirket adına yaptırın.
- Sözleşmeyi Türkçe ve çalışma dilinizde bir Türk avukata inceletin.
Çalışanlar, izinler ve kayıtlı adres
İstanbul ofisinde çalışacak yabancı personelin çalışma iznine ihtiyacı vardır; başvuruyu Türk şirketi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nın çevrimiçi sistemi üzerinden yapar ve ofis adresi ile şirketin tescil bilgileri dosyanın parçasıdır. Bazı şirketler kaydı hızla tamamlamak için hazır ofis veya sanal ofisle başlar, ekip oluşunca kiralık ofise geçer. Geçici adresin vergi dairesinin şartlarını karşıladığını muhasebecinizle teyit edin; vergi dairesi adresi yerinde kontrol edebilir. Taşındığınızda ticaret sicili, vergi dairesi ve sosyal güvenlik kayıtlarını yeni adresle güncelleyin.
Kiralamak mı satın almak mı?
Birçok şirket önce kiralar, alan ihtiyacı netleşince satın alır. Uzun süreli kullanımda satın almak mantıklı olabilir; 400.000 ABD doları ve üzeri bir alım bireysel yatırımcı için vatandaşlığa da dayanak olabilir. İstanbul’da ofis satın alırken rehberimiz konumları ve bina kalitesini karşılaştırır, masraflar ve vergiler rehberimiz alım tarafını anlatır. İstanbul’da kiralık ofislere ve satılık ofislere göz atın ya da kısa liste için mülk arama hizmetimizle görüşün.
Sık sorulan sorular
Yabancı bir şirket İstanbul’da ofis kiralayabilir mi?
Evet. Yabancı şirketler düzenli olarak ofis kiralar; ticari faaliyet için genellikle ofisi adres olarak kullanan yerel bir şirket veya şube tescil ettirirler.
Şirketi kurmadan önce kira sözleşmesi gerekir mi?
Kuruluş ve vergi kaydı için kayıtlı adres gerektiğinden, çoğu zaman erken aşamada sözleşme veya imzalı taahhüt istenir.
Türkiye’de kira stopajı nedir?
İşyerini gerçek kişiden kiralayan şirket, brüt kiranın yüzde 20’sini gelir vergisi olarak keser ve vergi dairesine öder.
Ofis kira sözleşmesinde damga vergisi var mı?
Evet, sözleşme süresine ait toplam kiranın binde 1,89’u oranında.
Ofis kirası dolar veya euro olarak belirlenebilir mi?
Çoğu yurt içi sözleşmede döviz cinsinden kira kısıtlıdır. Güncel kuralları avukatınıza teyit ettirin.
İstanbul’da ofis kira süreleri ne kadar?
Enflasyona bağlı yıllık artışla üç ila beş yıl yaygındır.
Ofis kiralamalı mı satın almalı mı?
Kiralamak esneklik sağlar, satın almak uzun süreli kullanıma uygundur. Birçok şirket önce kiralar, sonra satın alır.
