Прогноз цен на недвижимость в Турции: что ждать покупателю
Упали ли цены на недвижимость в Турции и что будет дальше? Официальные данные о продажах, ценах в реальном выражении, ипотеке и иностранных покупателях — и факторы, которые определят следующий этап.
Покупатели часто спрашивают, куда пойдут цены на недвижимость в Турции. Точного ответа нет ни у кого, и к материалам, обещающим рост или падение, стоит относиться осторожно. Зато можно внимательно прочитать текущие данные и понять, какие силы двигают рынок. Этот материал делает это для 2026 года и дополняет наш обзор недвижимости в Турции и текущий уровень цен в статье цены на недвижимость в Турции 2026.
Коротко
- В 2025 году продажи жилья достигли рекорда — 1 688 910, но в январе–сентябре 2026 года были на 7,2% ниже, чем годом ранее (TÜİK).
- Цены растут в лирах, но падают в реальном выражении: −5,7% за год в сентябре 2026 года (TCMB).
- Продажи в ипотеку в январе–сентябре 2026 года выросли на 24,7% — с низкой базы.
- На иностранцев приходится около 1,5% сделок; большая часть этого спроса — Стамбул и Анталья.
Где сейчас рынок
| Показатель | Последнее значение | Источник |
|---|---|---|
| Продажи жилья, январь–сентябрь 2026 | 1 092 919 (−7,2% г/г) | TÜİK |
| Первичный рынок, январь–сентябрь 2026 | 359 913 (−0,6% г/г) | TÜİK |
| Продажи в ипотеку, январь–сентябрь 2026 | 212 210 (+24,7% г/г) | TÜİK |
| Продажи иностранцам, январь–сентябрь 2026 | 15 308 (−4,3% г/г) | TÜİK |
| Индекс цен, реальное изменение за год, сентябрь 2026 | −5,7% | TCMB |
| Индекс аренды для новых арендаторов, рост за год, сентябрь 2026 | +26,6% | TCMB |
Вместе эти цифры описывают активный, но уже не ускоряющийся рынок: после рекордного года объёмы снизились, первичный рынок держался лучше вторичного, покупки в кредит выросли, а цены отставали от инфляции.
Упали ли цены?
В лирах — нет: номинальный индекс продолжал расти. В реальном выражении, то есть с поправкой на инфляцию, цены в сентябре 2026 года были на 5,7% ниже, чем годом ранее. В долларах или евро результат зависит от курса лиры за тот же период.
Факторы, за которыми стоит следить
Ставки и кредит
Доступность ипотеки зависит от ключевой ставки ЦБ и правил банковского регулятора, который ограничивает долю кредита в зависимости от стоимости и энергокласса жилья. Более дешёвый кредит поддерживает внутренний спрос, более жёсткие условия — наоборот. См. ипотека в Турции для иностранцев.
Инфляция и лира
Пока цены растут медленнее инфляции, недвижимость теряет в реальном выражении. Для иностранцев стоимость объекта в валюте зависит ещё и от курса, который может меняться быстрее цен.
Себестоимость строительства и новое предложение
Стоимость земли, труда и материалов закладывается в цены новостроек, а программа обновления городской среды заменяет старый фонд во многих районах. Новые сейсмостойкие дома рядом с транспортом, вероятно, останутся востребованными.
Правила для иностранцев
Пороги для ВНЖ и гражданства, правила оценки и регулирование краткосрочной аренды влияют на иностранный спрос. Например, с 29 сентября 2026 года отчёты об оценке для сделок с тапу действуют 12 месяцев; см. отчёт об оценке.
Сценарии вместо прогнозов
| Если… | Вероятное влияние на покупателя |
|---|---|
| Ставки снижаются, кредит дешевеет | Больше местных покупателей, спрос на средний сегмент |
| Инфляция остаётся выше роста цен | Дальнейшее реальное снижение, больше пространства для торга |
| Лира резко слабеет | Ниже цены в валюте, больше интереса иностранцев |
| Растёт предложение у транспорта | Больше выбора, давление на старый фонд рядом |
Ни один из сценариев не является прогнозом. Это способ проверить покупку на условия, которые вы не контролируете. Покупайте объект, который готовы держать и при слабом рынке, и не переплачивайте за рост, которого ещё не было.
Кто покупает
По данным TÜİK, в 2025 году среди иностранцев лидировали россияне — 3 649 объектов, затем иранцы — 1 878 и украинцы — 1 541. В сентябре 2026 года лидировали Россия (388), Ирак (166) и Германия (162). Почти все сделки совершают местные покупатели, поэтому доходы, кредит и аренда внутри страны влияют на цены гораздо сильнее иностранного спроса.
Что это значит на практике
- Принимайте решение по дому и локации, а не по рыночному циклу.
- Сравнивайте цену предложения с недавними сделками и лицензированной оценкой.
- Учитывайте курс, если доход у вас в другой валюте.
- По возможности планируйте владение не менее пяти лет: продажа раньше может облагаться налогом на прирост стоимости.
Для сравнения городов читайте где лучше купить недвижимость в Турции, о преимуществах и рисках — недвижимость в Турции: плюсы и минусы. Для конкретных объектов служба подбора подготовит данные о сопоставимых сделках.
Частые вопросы
Упадут ли цены на недвижимость в Турции в 2026 году?
Этого никто не может знать наверняка. В лирах цены в сентябре 2026 года ещё росли, а в реальном выражении индекс TCMB был на 5,7% ниже, чем годом ранее.
Упали ли цены на недвижимость в Турции?
В номинале — нет. С поправкой на инфляцию — да: −5,7% за год по данным за сентябрь 2026 года.
Замедляется ли рынок недвижимости в Турции?
В январе–сентябре 2026 года продажи были на 7,2% ниже, чем годом ранее, после рекордного 2025 года, а ипотечные сделки выросли на 24,7%.
Сколько иностранцев покупают недвижимость в Турции?
По данным TÜİK, в январе–сентябре 2026 года иностранцам продано 15 308 объектов — около 1,4% всех продаж.
Что сильнее всего влияет на цены?
Ставки и кредит, инфляция и курс лиры, себестоимость строительства, новое предложение и правила для иностранцев.
Сейчас хорошее время для покупки?
Это зависит от срока владения и объекта. Реальное снижение цен даёт пространство для торга, но покупайте только то, что готовы держать и при слабом рынке.
Где смотреть свежие данные?
TCMB ежемесячно публикует индекс цен на жильё, TÜİK — ежемесячную статистику продаж.
