Система безопасной оплаты в Турции: что меняется для покупателей недвижимости с 1 декабря 2026 года
С 1 декабря 2026 года цена большинства сделок с недвижимостью в Турции должна проходить через регулируемую систему, которая передает деньги и право собственности одновременно. Что уже утверждено, что пока не определено и как покупателю подготовиться.
До сих пор при покупке недвижимости в Турции деньги, как правило, уходили продавцу банковским переводом незадолго до визита в земельный реестр, а покупатель полагался на то, что право собственности будет оформлено следом. Новый порядок, при котором безопасная оплата недвижимости в Турции проходит через регулируемую систему, меняет эту последовательность: цена вносится в систему, устроенную так, чтобы право собственности и деньги переходили из рук в руки в один и тот же момент. По действующему положению использование системы обязательно для сделок с 1 декабря 2026 года. В этом материале разобрано, что предусматривает норма, какие платежи она охватывает, какие детали еще не утверждены и как иностранному покупателю подготовиться. Полную последовательность сделки описывает наше пошаговое руководство по покупке недвижимости в Турции для иностранцев.
Коротко
- Норма закреплена в Дополнительной статье 1 Положения о торговле недвижимостью: она введена 29 апреля 2026 года и изменена 1 октября 2026 года.
- Для сделок, завершенных до 1 декабря 2026 года, использование системы не обязательно; Министерство торговли вправе перенести эту дату не более чем на три месяца.
- Система применяется, если хотя бы часть цены оплачивается наличными или переводом, независимо от того, продает ли объект компания или частное лицо; при банковском кредите через нее проходит только оставшаяся сумма.
- Из выручки продавца удерживается сбор за использование системы; его размер устанавливается протоколом.
Что такое безопасная оплата недвижимости в Турции
Правовой основой служит Положение о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), принятое Министерством торговли в 2018 году. Поправка от 29 апреля 2026 года дополнила его Дополнительной статьей 1, которая требует проводить оплату цены через систему, обеспечивающую одновременную передачу права собственности и денег. Систему обслуживает интегратор, уполномоченный Министерством на основании протокола с министерством, в ведении которого находится земельный реестр.
Так устраняется разрыв, с которым связана большая часть рисков в день сделки: покупателю больше не нужно отправлять средства в расчете на то, что продавец придет в реестр, а продавцу не приходится подписывать документы до поступления денег. Сводный текст положения опубликован в официальной информационной системе законодательства «Мевзуат».
С какого момента система становится обязательной
Изначально запуск был назначен на 1 июля 2026 года. Затем Министерство торговли перенесло его на 1 октября 2026 года, а поправка, опубликованная в Официальной газете Турции от 1 октября 2026 года, установила дату 1 декабря 2026 года. Для сделок, заключенных до этой даты, использование системы не обязательно, а Министерство может продлить срок не более чем на три месяца. Поэтому, если оформление в реестре приходится на рубеж года, правила стоит уточнить в ту же неделю.
Какие платежи проходят через систему
Норма распространяется на продажи, которые совершают компании и любые другие физические и юридические лица, поэтому перепродажа на вторичном рынке регулируется так же, как покупка у застройщика. Определяющим фактором служит способ оплаты, а не статус продавца.
| Способ оплаты | Через систему? | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Цена оплачивается банковским переводом, EFT или SWIFT | Да | Обычный вариант для иностранных покупателей |
| Цена оплачивается наличными | Да | Наличные прямо названы в положении |
| Часть цены покрывается кредитом турецкого банка | Только сумма сверх кредита | Кредитные средства перечисляются по собственной процедуре банка |
| Иные способы, определенные Министерством | Да, после их утверждения | Министерство может добавить способы позднее |
| Сделки, исключенные протоколом | Нет | Исключения устанавливаются протоколом, а не положением |
Покупка с ипотекой
Если часть цены финансирует банк или лицензированная финансовая компания, через систему проходят только платежи за пределами кредита. Кредитную сторону сделки разбирает наш материал об ипотеке в Турции для иностранцев.
Пример расчета
Приведенные цифры носят исключительно иллюстративный характер. Допустим, квартира на вторичном рынке продается за 12 000 000 турецких лир, и покупатель финансирует 4 000 000 лир за счет кредита турецкого банка.
- 4 000 000 лир перечисляет банк-кредитор по своей процедуре.
- 8 000 000 лир собственных средств покупателя вносятся через систему и переходят продавцу за вычетом сбора за использование в момент переоформления права собственности.
- Пошлина за переоформление тапу (свидетельства о праве собственности) в размере 4% оплачивается отдельно в земельный реестр.
Покупатель без кредита проводит через систему всю сумму в 12 000 000 лир; порядок действий при этом не меняется.
Сбор за использование и кто его оплачивает
Положение предусматривает, что сбор за использование взимается с каждой операции и засчитывается в сумму цены, перечисляемую продавцу, то есть удерживается из его выручки. Размер сбора и порядок его распределения определяются протоколом; в опубликованном тексте официальной суммы нет.
Если стороны договариваются о цене «на руки», порядок учета сбора лучше закрепить письменно до подписания договора купли-продажи.
Что пока не определено
Протокол определяет, какие сделки исключаются, будет ли сначала пилотный этап и каким окажется размер сбора. По состоянию на середину ноября 2026 года эти детали официально не опубликованы, и ни один официальный источник не описывает банковскую процедуру по шагам, поэтому к распространяемым в интернете описаниям конкретных экранов или сроков возврата средств стоит относиться осторожно. Инструкции для дня сделки ожидаются от Главного управления земельного реестра и кадастра и банков.
Как подготовиться иностранному покупателю
- Заранее откройте счет в турецком банке; какие документы для этого нужны, объясняет наш материал о том, как открыть банковский счет в Турции.
- Переведите средства в Турцию задолго до визита в реестр и храните подтверждения SWIFT вместе с банковскими выписками.
- Если покупка служит основанием для получения гражданства, конвертируйте валюту через турецкий банк с выдачей справки об обмене и держите в том же досье отчет об оценке и подтверждение порога в 400 000 долларов США.
- Если покупка служит основанием для вида на жительство, сохраните платежные документы, подтверждающие соблюдение порога в 200 000 долларов США.
- Письменно согласуйте с продавцом, как будут учитываться сбор за использование и ранее внесенный задаток.
Проверки, которые предшествуют оплате, остаются прежними: долги, обременения и статус разрешения на заселение здания по-прежнему нужно проверить, как указано в нашем чек-листе проверки недвижимости перед покупкой в Турции. Что происходит непосредственно в реестре, описано в руководстве по переоформлению тапу в Турции.
Как Property Turkey Finder сопровождает этап оплаты
Наши консультанты планируют оплату вместе с датой визита в реестр: мы проверяем правила, действующие на день сделки, координируем продавца, банк и присяжного переводчика и собираем документальный след, необходимый для досье на вид на жительство или гражданство. Консультации для покупателей бесплатны; налоги, пошлины, перевод и оценка оплачиваются отдельно. Актуальные объекты представлены в нашем поиске недвижимости, порядок работы описан на странице сопровождения сделки, а связаться с нами можно по телефону или в WhatsApp: +90 555 466 98 66.
Часто задаваемые вопросы
С какой даты система безопасной оплаты обязательна в Турции?
По действующему положению для сделок, совершенных до 1 декабря 2026 года, использование системы не обязательно; на более поздние сделки норма распространяется. Министерство торговли вправе продлить этот срок не более чем на три месяца.
Касается ли система вторичного рынка или только застройщиков?
Она касается обоих случаев. Положение охватывает продажи компаниями и любыми другими физическими и юридическими лицами, поэтому сделка между двумя частными владельцами тоже подпадает под норму, если цена оплачивается наличными или переводом.
Обязаны ли иностранные покупатели пользоваться системой?
Положение не разделяет покупателей по гражданству. Иностранец, оплачивающий покупку переводом или наличными, подпадает под ту же норму, если сделка не входит в число исключений, установленных протоколом.
Кто оплачивает сбор за использование?
Сбор удерживается из суммы цены, перечисляемой продавцу, если договором не предусмотрено иное. Его размер устанавливается протоколом, а не положением.
Что меняется при покупке в ипотеку?
Через систему проходит только та часть цены, которую не финансирует банк или финансовая компания. Сам кредит перечисляется по собственной процедуре кредитора.
Влияет ли система на пошлину за тапу и другие расходы?
Нет. Пошлина за переоформление тапу в размере 4%, отчет об оценке и прочие расходы на покупку остаются прежними; система касается только способа оплаты цены.
Затрагивает ли это получение гражданства или вида на жительство?
Пороги не меняются: 400 000 долларов США с отчетом об оценке и отметкой о запрете продажи в течение трех лет для гражданства и 200 000 долларов США для вида на жительство. Платежные документы системы стоит хранить вместе с банковскими документами об обмене валюты.
