سیستم پرداخت امن خرید ملک در ترکیه: چه چیزی از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ تغییر می‌کند
از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ بهای بیشتر معاملات ملکی در ترکیه قرار است از طریق سیستم پرداختی تحت نظارت منتقل شود که پول و سند را هم‌زمان آزاد می‌کند. در این راهنما آنچه قطعی شده، آنچه هنوز اعلام نشده و شیوه آمادگی خریداران مرور می‌شود.
در معاملات ملکی ترکیه، پول معمولاً کمی پیش از نوبت انتقال سند با حواله بانکی پرداخت می‌شد و خریدار به این اعتماد می‌کرد که سند نیز به نام او منتقل خواهد شد. سیستم پرداخت امن خرید ملک در ترکیه این ترتیب را تغییر می‌دهد: بهای ملک به سیستمی تحت نظارت واریز می‌شود که به گونه‌ای طراحی شده تا مالکیت و پول در یک لحظه جابه‌جا شوند. بر اساس مقررات فعلی، استفاده از این سیستم برای فروش ملک از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ الزامی است. این راهنما توضیح می‌دهد که این قاعده چه می‌گوید، کدام پرداخت‌ها را در بر می‌گیرد، چه مواردی هنوز نهایی نشده و خریدار خارجی چگونه می‌تواند آماده شود. برای آشنایی با کل مراحل خرید، راهنمای گام‌به‌گام خرید خانه در ترکیه برای خارجی‌ها را ببینید.
به‌طور خلاصه
- این قاعده در ماده الحاقی ۱ آیین‌نامه تجارت املاک آمده است؛ ماده‌ای که در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ افزوده و در ۱ اکتبر ۲۰۲۶ اصلاح شد.
- معاملاتی که تا ۱ دسامبر ۲۰۲۶ انجام شوند ملزم به استفاده از آن نیستند؛ وزارت تجارت می‌تواند این تاریخ را حداکثر تا سه ماه به تعویق بیندازد.
- هرگاه بخشی از بها به‌صورت نقدی یا با حواله پرداخت شود، این سیستم اعمال می‌شود، چه فروشنده شرکت باشد و چه مالک شخصی؛ در خرید با وام بانکی، فقط باقی‌مانده بها از آن عبور می‌کند.
- کارمزد استفاده از مبلغ دریافتی فروشنده کسر می‌شود و میزان آن در پروتکل تعیین می‌شود.
سیستم پرداخت امن خرید ملک در ترکیه چیست
مبنای قانونی این سیستم، آیین‌نامه تجارت املاک (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) است که وزارت تجارت در سال ۲۰۱۸ صادر کرد. اصلاحیه ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ ماده الحاقی ۱ را به آن افزود که بر اساس آن، بهای فروش باید از طریق سیستمی پرداخت شود که مالکیت و بها را هم‌زمان منتقل می‌کند. اداره این سیستم بر عهده یک شرکت یکپارچه‌ساز مجاز از سوی وزارت تجارت است که بر پایه پروتکلی با وزارتخانه متبوع اداره ثبت اسناد و املاک فعالیت می‌کند.
این سازوکار شکافی را می‌بندد که بیشتر ریسک‌های روز انتقال سند از آن ناشی می‌شود: خریدار دیگر وجه را پیشاپیش ارسال نمی‌کند تا به امید حضور فروشنده در اداره ثبت بماند، و فروشنده نیز پیش از رسیدن پول امضا نمی‌کند. متن تلفیقی آیین‌نامه در سامانه رسمی اطلاعات قوانین ترکیه (Mevzuat) منتشر شده است.
این سیستم از چه تاریخی الزامی می‌شود
تاریخ آغاز اولیه ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ بود. وزارت تجارت ابتدا آن را به ۱ اکتبر ۲۰۲۶ موکول کرد و سپس اصلاحیه‌ای که در روزنامه رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، تاریخ ۱ دسامبر ۲۰۲۶ را تعیین کرد. استفاده از سیستم برای معاملاتی که تا این تاریخ انجام شوند الزامی نیست و وزارت می‌تواند این مهلت را حداکثر تا سه ماه تمدید کند. از این رو، اگر نوبت انتقال سند نزدیک به پایان سال میلادی است، بهتر است مقررات در همان هفته دوباره بررسی شود.
کدام پرداخت‌ها از این سیستم عبور می‌کنند
دامنه این مقررات، فروش از سوی بنگاه‌های اقتصادی و هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر را در بر می‌گیرد؛ بنابراین فروش دست‌دوم میان اشخاص با فروش سازنده تفاوتی ندارد. آنچه شمول را تعیین می‌کند روش پرداخت است، نه نوع فروشنده.
| وضعیت پرداخت | از طریق سیستم؟ | نکته قابل‌توجه |
|---|---|---|
| پرداخت بها با حواله بانکی، EFT یا حواله بین‌المللی | بله | مسیر معمول برای خریداران خارجی |
| پرداخت بها به‌صورت نقدی | بله | پول نقد به‌صراحت در آیین‌نامه ذکر شده است |
| تأمین بخشی از بها با وام بانکی در ترکیه | فقط مبلغ مازاد بر وام | مبلغ وام طبق رویه خود وام‌دهنده پرداخت می‌شود |
| سایر روش‌هایی که وزارت تعیین کند | بله، پس از تعیین | وزارت می‌تواند در آینده روش‌های دیگری اضافه کند |
| معاملات مستثنا در پروتکل | خیر | موارد استثنا در پروتکل تعیین می‌شوند، نه در آیین‌نامه |
خرید با وام مسکن
اگر بانک یا شرکت تأمین مالی دارای مجوز بخشی از بها را وام بدهد، تنها پرداخت‌های خارج از وام از سیستم عبور می‌کنند. برای جزئیات تسهیلات بانکی، مطلب دریافت وام خرید خانه در ترکیه را ببینید.
یک مثال عددی
ارقام زیر صرفاً برای توضیح است. فرض کنید یک خانه دست‌دوم به قیمت ۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر ترکیه فروخته می‌شود و خریدار ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر ترکیه از آن را با وام بانکی در ترکیه تأمین می‌کند.
- ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر ترکیه را بانک وام‌دهنده طبق رویه خود پرداخت می‌کند.
- ۸٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر ترکیه، یعنی سرمایه شخصی خریدار، از طریق سیستم پرداخت می‌شود و هنگام انتقال سند، پس از کسر کارمزد استفاده، برای فروشنده آزاد می‌شود.
- عوارض ۴ درصدی انتقال سند هزینه‌ای جداگانه است که به اداره ثبت پرداخت می‌شود.
خریداری که از وام استفاده نمی‌کند، کل ۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر ترکیه را از طریق سیستم می‌پردازد؛ ترتیب مراحل تغییری نمی‌کند.
کارمزد استفاده و پرداخت‌کننده آن
آیین‌نامه مقرر می‌کند که برای هر معامله کارمزد استفاده دریافت و از بهای فروشی که به فروشنده منتقل می‌شود کسر شود؛ بنابراین کارمزد از دریافتی فروشنده برداشته می‌شود. میزان کارمزد و نحوه تقسیم آن در پروتکل تعیین می‌شود و رقم رسمی در متن منتشرشده نیامده است.
طرفینی که بر سر قیمت خالص مذاکره می‌کنند، بهتر است پیش از امضای قرارداد فروش، نحوه محاسبه کارمزد را به‌صورت کتبی مشخص کنند.
مواردی که هنوز نهایی نشده است
پروتکل تعیین می‌کند کدام معاملات مستثنا هستند، آیا ابتدا مرحله آزمایشی اجرا می‌شود یا نه، و کارمزد استفاده چه میزان خواهد بود. تا اواسط نوامبر ۲۰۲۶ این جزئیات به‌طور رسمی منتشر نشده و هیچ منبع رسمی رویه بانکی را گام‌به‌گام شرح نداده است؛ بنابراین توصیف‌هایی که درباره صفحه‌های دقیق سامانه یا مهلت‌های بازپرداخت در فضای مجازی دست‌به‌دست می‌شود باید با احتیاط بررسی شوند. انتظار می‌رود دستورالعمل‌های روز انتقال سند را سازمان ثبت و کاداستر ترکیه (TKGM) و بانک‌ها اعلام کنند.
خریدار خارجی چگونه آماده شود
- حساب بانکی در ترکیه را زودتر افتتاح کنید؛ مدارک لازم در راهنمای افتتاح حساب بانکی در ترکیه برای خارجی‌ها توضیح داده شده است.
- وجوه را مدتی پیش از نوبت انتقال سند به ترکیه منتقل کنید و تأییدیه‌های SWIFT و صورت‌حساب‌های بانکی را یک‌جا نگه دارید.
- اگر خرید برای درخواست شهروندی انجام می‌شود، ارز خارجی را از طریق یک بانک ترکیه‌ای تبدیل کنید و گواهی خرید ارز را دریافت کنید؛ گزارش ارزیابی و مدارک رسیدن به آستانه ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا را نیز در همان پرونده نگه دارید.
- اگر خرید مبنای درخواست اجازه اقامت است، سوابق پرداختی را که نشان می‌دهد آستانه ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا رعایت شده است حفظ کنید.
- درباره نحوه محاسبه کارمزد استفاده و هر بیعانه‌ای که پیش‌تر پرداخت شده، با فروشنده به توافق کتبی برسید.
بررسی‌های پیش از پرداخت تغییری نمی‌کنند: بدهی‌ها، حاشیه‌نویسی‌های سند و وضعیت پایان‌کار ساختمان همچنان باید روشن شوند؛ فهرست کامل در چک‌لیست بررسی ملک پیش از خرید در ترکیه آمده است. آنچه در خود اداره ثبت می‌گذرد در راهنمای مراحل انتقال سند ملک در ترکیه شرح داده شده است.
نقش Property Turkey Finder در مرحله پرداخت
مشاوران Property Turkey Finder برنامه پرداخت را هم‌زمان با نوبت انتقال سند تنظیم می‌کنند: مقررات لازم‌الاجرا در روز معامله را بررسی می‌کنند، هماهنگی میان فروشنده، بانک و مترجم رسمی را بر عهده می‌گیرند و سوابق مدارکی را که پرونده اقامت یا شهروندی به آن نیاز دارد حفظ می‌کنند. مشاوره برای خریداران رایگان است؛ مالیات‌ها، عوارض، ترجمه و ارزیابی جداگانه پرداخت می‌شوند. برای دیدن خانه‌های موجود به بخش جست‌وجوی ملک سر بزنید، شیوه همراهی در خرید را در صفحه فرایند خرید ملک ببینید، یا با شماره +90 555 466 98 66 تماس بگیرید یا در واتس‌اپ پیام دهید.
پرسش‌های متداول
سیستم پرداخت امن در ترکیه از چه تاریخی الزامی است؟
بر اساس مقررات فعلی، استفاده از این سیستم برای معاملاتی که تا ۱ دسامبر ۲۰۲۶ انجام شوند الزامی نیست و معاملات پس از آن مشمول این قاعده می‌شوند. وزارت تجارت می‌تواند این تاریخ را حداکثر تا سه ماه تمدید کند.
آیا این سیستم شامل فروش دست‌دوم میان اشخاص هم می‌شود یا فقط سازندگان؟
هر دو را شامل می‌شود. آیین‌نامه فروش از سوی بنگاه‌های اقتصادی و هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر را در بر می‌گیرد؛ بنابراین فروش میان دو مالک شخصی نیز، اگر بها نقدی یا با حواله پرداخت شود، مشمول این قاعده است.
آیا خریداران خارجی هم باید از این سیستم استفاده کنند؟
آیین‌نامه میان خریداران بر اساس تابعیت تفاوتی قائل نمی‌شود. خریدار خارجی که با حواله یا به‌صورت نقدی پرداخت می‌کند مشمول همین قاعده است، مگر آنکه معامله در شمار استثناهای تعیین‌شده در پروتکل باشد.
کارمزد استفاده را چه کسی می‌پردازد؟
کارمزد از بهای فروشی که به فروشنده منتقل می‌شود کسر می‌شود، مگر اینکه در قرارداد ترتیب دیگری پیش‌بینی شده باشد. میزان آن را پروتکل تعیین می‌کند، نه آیین‌نامه.
در خرید با وام مسکن چه تفاوتی ایجاد می‌شود؟
فقط بخشی از بها که بانک یا شرکت تأمین مالی آن را تأمین نمی‌کند از سیستم عبور می‌کند. خود وام طبق رویه وام‌دهنده پرداخت می‌شود.
آیا این سیستم عوارض انتقال سند یا سایر هزینه‌ها را تغییر می‌دهد؟
خیر. عوارض ۴ درصدی انتقال سند، گزارش ارزیابی و سایر هزینه‌های خرید تغییری نمی‌کنند؛ این سیستم فقط به نحوه پرداخت بها مربوط است.
آیا روند شهروندی یا اجازه اقامت تحت تأثیر قرار می‌گیرد؟
آستانه‌ها تغییری نکرده‌اند: برای شهروندی ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا همراه با گزارش ارزیابی و حاشیه‌نویسی منع فروش سه‌ساله روی سند، و برای اجازه اقامت ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا. سوابق پرداخت در این سیستم را همراه با مدارک تبدیل ارز بانکی نگه دارید.
