ایسکان در ترکیه چیست؟ پایان‌کار ساختمان و آنچه خریدار باید بررسی کند
ایسکان در ترکیه یعنی مجوز بهره‌برداری از ساختمان: اثر آن بر تبدیل سند از کات ایرتیفاکی به کات مولکیتی و کنترل‌هایی که پیش از خرید لازم است.
در بازدید از خانه در ترکیه کمتر کلمه‌ای به اندازه «ایسکان» شنیده می‌شود و کمتر کلمه‌ای این‌قدر اشتباه فهمیده می‌شود. ایسکان در ترکیه نام رایج مجوز بهره‌برداری از ساختمان (yapı kullanma izin belgesi) است؛ چیزی شبیه پایان‌کار که شهرداری پس از تطبیق ساختمان تمام‌شده با نقشه‌های مصوب صادر می‌کند. نوع سند آپارتمان، امکان انشعاب دائم و تمایل بانک به وام دادن به آن بستگی دارد. این مطلب مکمل چک‌لیست بررسی ملک پیش از خرید است.
به‌طور خلاصه
- شهرداری ایسکان را طبق قانون شهرسازی شماره ۳۱۹۴ و پس از اتمام و بازرسی ساختمان صادر می‌کند.
- پس از ایسکان، اداره ثبت می‌تواند سند را از کات ایرتیفاکی (حق واحد آینده) به کات مولکیتی (مالکیت کامل واحد) تبدیل کند.
- بدون آن، اشتراک دائم برق، آب و گاز محدود است و بانک‌ها محتاط‌ترند.
- در خرید پیش‌فروش، ایسکان بعداً می‌آید؛ در خرید دست دوم باید از قبل وجود داشته باشد.
ایسکان در ترکیه چه چیزی را تأیید می‌کند
هر ساختمان با پروانه ساختی شروع می‌شود که بر پایه نقشه‌های معماری و سازه مصوب صادر شده است. پس از اتمام کار، سازنده به مرجع صادرکننده پروانه، معمولاً شهرداری منطقه، درخواست می‌دهد. آن مرجع ساختمان را با نقشه مصوب مقایسه می‌کند، شرکت نظارت ساختمان گزارش‌های نهایی را ارائه می‌دهد و عوارض و تسویه‌ها، از جمله تسویه بیمه اجتماعی کارگاه، باید انجام شده باشد. اگر همه‌چیز منطبق باشد، مجوز بهره‌برداری صادر می‌شود.
به زبان ساده، ایسکان می‌گوید ساختمانی که می‌بینید همان ساختمان مصوب است: تعداد طبقات، واحدها، فاصله‌ها، فضاهای مشاع و سیستم‌های ایمنی. گواهی کیفیت نیست و جای بررسی فنی ساختمان قدیمی را نمی‌گیرد، اما نبودنش در پروژه‌ای تمام‌شده یک هشدار جدی است.
ایسکان و نوع سند
در دوران ساخت، واحدها به‌صورت کات ایرتیفاکی ثبت می‌شوند؛ یعنی سهمی از زمین که به یک واحد مشخص آینده وابسته است. پس از صدور ایسکان، اداره ثبت می‌تواند ساختمان را به کات مولکیتی تبدیل کند و هر سند به یک واحد مستقل تمام‌شده اشاره کند. نوع سند را می‌توانید در Web Tapu یا e-Devlet ببینید.
| مرحله | نوع سند | معنای آن برای خریدار |
|---|---|---|
| در حال ساخت | کات ایرتیفاکی | در پیش‌فروش عادی است؛ تحویل و ایسکان در پیش است |
| ساختمان تمام، ایسکان صادر شده | کات ایرتیفاکی، در انتظار تبدیل | بپرسید درخواست تبدیل کی ثبت می‌شود |
| ساختمان تمام، تبدیل انجام شده | کات مولکیتی | وضعیت مورد انتظار برای واحد آماده یا دست دوم |
| ساختمان تمام، بدون ایسکان | کات ایرتیفاکی بدون امکان تبدیل | پیش از هر پرداختی علت را بررسی کنید |
زندگی روزمره بدون ایسکان
طبق قانون شهرسازی، انشعاب دائم برق، آب و گاز طبیعی به مجوز بهره‌برداری وابسته است. ساختمان‌های بدون ایسکان اغلب با انشعاب دوران ساخت یا راه‌حل‌های موقت اداره می‌شوند که ممکن است گران‌تر باشد و انتقالش به مالک جدید دشوارتر. علاوه بر این، بیشتر بانک‌ها برای واحدهای دارای کات مولکیتی راحت‌تر وام می‌دهند؛ پس تأمین مالی و فروش دوباره واحد بدون ایسکان به خریداری که وام می‌گیرد سخت‌تر است. جزئیات در راهنمای وام مسکن در ترکیه برای خارجی‌ها.
بیمه زلزله موضوع جداگانه‌ای است: بیمه اجباری DASK برای انتقال سند واحد مسکونی لازم است؛ راهنمای DASK را ببینید. برای اقامت از طریق خرید ملک، اداره مهاجرت بر اساس سند عمل می‌کند و نوع کاربری در سند باید مسکونی باشد؛ پس به عبارت سند هم به اندازه خود ایسکان توجه کنید.
خرید پیش‌فروش: ایسکان بعداً می‌آید
در خرید پیش از اتمام ساخت، نبودن ایسکان طبیعی است. مهم این است که تاریخ تحویل، مسئول دریافت ایسکان و تبدیل سند و تقسیم هزینه‌ها در قرارداد آمده باشد. مقررات ترکیه درباره پیش‌فروش مسکن نیز تضمین‌هایی مانند سقف مدت ساخت دارد که در راهنمای خرید اقساطی خانه خلاصه شده است. هنگام تحویل، پیش از امضای صورت‌جلسه تحویل، کپی ایسکان و زمان‌بندی تبدیل سند را بخواهید. تاریخ تحویل پروژه‌های پیش‌فروش در صفحه هر پروژه آمده است.
خانه دست دوم: پیش از تعهد بررسی کنید
در مقابل، برای آپارتمان آماده یا دست دوم ایسکان باید از قبل وجود داشته باشد. مشکلات رایج عبارت‌اند از ساختمانی که بدون ایسکان تمام شده، واحدی که پس از صدور مجوز تغییر کرده (بالکن بسته‌شده و ضمیمه‌شده به سالن یا زیرشیروانی ادغام‌شده) و ساختمانی که فقط گواهی ثبت ساختمان از عفو شهرسازی ۲۰۱۸ دارد. آن گواهی اجازه استفاده و انشعاب می‌دهد، اما انطباق با نقشه مصوب و مقررات فعلی زلزله را تأیید نمی‌کند و جایگزین ایسکان نیست.
- از فروشنده کپی مجوز بهره‌برداری بخواهید و نشانی و شماره واحد را تطبیق دهید.
- سابقه سند را بررسی کنید: برای ساختمان تمام‌شده، کات مولکیتی وضعیت مورد انتظار است.
- اگر سند هنوز کات ایرتیفاکی است، از مدیریت ساختمان یا بایگانی شهرداری بپرسید آیا ایسکان صادر شده است.
- آپارتمان را با نقشه مصوب مقایسه کنید، به‌ویژه بالکن، زیرشیروانی و الحاقات طبقه همکف.
- برای ساختمان‌های قدیمی، ارزیابی مستقل سازه توسط مهندس بگیرید.
روش کار ما
ما ایسکان و نوع سند هر ملک آماده‌ای را که پیشنهاد می‌کنیم بررسی می‌کنیم و واحدهایی را که با نقشه مصوب نمی‌خوانند مشخص می‌کنیم. آپارتمان‌های آماده سکونت را ببینید یا مقایسه نوساز و دست دوم را بخوانید؛ خدمات همراهی در خرید مدارک را پیش از پیش‌پرداخت با شما بررسی می‌کند. اطلاعات رسمی درباره مجوزهای ساختمانی را وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی منتشر می‌کند.
پرسش‌های متداول
ایسکان در ترکیه یعنی چه؟
ایسکان نام رایج مجوز بهره‌برداری از ساختمان است که شهرداری پس از تطبیق ساختمان تمام‌شده با پروانه ساخت و نقشه‌های مصوب صادر می‌کند.
آیا خرید آپارتمان بدون ایسکان امن است؟
در پیش‌فروش، اگر قرارداد تحویل و مجوز را تنظیم کرده باشد، طبیعی است. در واحد آماده یا دست دوم هشدار است؛ پیش از پرداخت علت را روشن کنید.
چطور بفهمم ساختمان ایسکان دارد؟
از فروشنده کپی بخواهید، در Web Tapu یا e-Devlet ثبت کات مولکیتی را بررسی کنید و اگر سابقه روشن نبود از بایگانی شهرداری بپرسید.
فرق کات ایرتیفاکی و کات مولکیتی چیست؟
کات ایرتیفاکی نوع سند در دوران ساخت است. کات مولکیتی مالکیت کامل واحد است که پس از صدور مجوز بهره‌برداری در اداره ثبت ثبت می‌شود.
آیا بدون ایسکان می‌توان انشعاب گرفت؟
اشتراک دائم برق، آب و گاز به مجوز بهره‌برداری وابسته است و ساختمان‌های بدون آن اغلب به انشعاب موقت که ممکن است گران‌تر باشد متکی‌اند.
آیا گواهی ثبت ساختمان همان ایسکان است؟
خیر. گواهی عفو شهرسازی ۲۰۱۸ اجازه استفاده و انشعاب می‌دهد اما انطباق با نقشه مصوب و مقررات زلزله را تأیید نمی‌کند.
در پروژه جدید چه کسی ایسکان را می‌گیرد؟
سازنده پس از اتمام ساخت و با همراهی شرکت نظارت ساختمان درخواست می‌دهد. زمان و مسئول هزینه‌ها باید در قرارداد آمده باشد.
