İskan nedir? Yapı kullanma izin belgesi ve alıcının kontrol etmesi gerekenler

Ev gezerken en sık duyulan kelimelerden biri iskandır, ama anlamı çoğu zaman karıştırılır. Peki iskan nedir? Tamamlanan bina onaylı projesine uygun olduğunda belediyenin verdiği yapı kullanma izin belgesinin gündelik adıdır. Dairenin tapu türünü, kalıcı abonelikleri ve bankanın kredi verip vermeyeceğini doğrudan etkiler. Bu yazı, gayrimenkul alırken kontrol listemizin tamamlayıcısıdır.

İskan nedir ve neyi doğrular

Her yapı, onaylı mimari ve statik projelere dayanan bir yapı ruhsatıyla başlar. İnşaat bitince müteahhit, ruhsatı veren idareye, çoğunlukla ilçe belediyesine başvurur. İdare binayı onaylı projeyle karşılaştırır, yapı denetim firması son raporlarını verir; harçların ve SGK ilişiksizlik belgesi gibi yükümlülüklerin tamamlanmış olması gerekir. Her şey uyuyorsa yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.

Kısacası iskan, gördüğünüz binanın onaylanan bina olduğunu söyler: kat sayısı, bağımsız bölümler, çekme mesafeleri, ortak alanlar ve güvenlik sistemleri. Bir kalite belgesi değildir ve eski bir binada teknik incelemenin yerini tutmaz; ancak tamamlanmış bir projede yokluğu açık bir uyarı işaretidir.

İskan ve tapu türü

İnşaat sürerken bağımsız bölümler kat irtifakıyla tescil edilir; bu, belirli bir gelecek daireye bağlı arsa payıdır. İskan alındıktan sonra tapu müdürlüğü binayı kat mülkiyetine geçirebilir ve her tapu tamamlanmış bir bağımsız bölümü gösterir. Hangi türün kayıtlı olduğunu Web Tapu veya e-Devlet üzerinden görebilirsiniz.

Aşama	Tapu türü	Alıcı için anlamı
İnşaat sürüyor	Kat irtifakı	Projeden alımda olağan; teslim ve iskan ileride
Bina bitti, iskan alındı	Kat irtifakı, dönüşüm bekleniyor	Dönüşüm başvurusunun ne zaman yapılacağını sorun
Bina bitti, dönüşüm yapıldı	Kat mülkiyeti	Hazır ve ikinci el dairede beklenen durum
Bina bitti, iskan yok	Kat irtifakı, dönüşüm mümkün değil	Ödeme yapmadan önce nedenini araştırın

İskansız binada günlük hayat

İmar Kanunu’na göre kalıcı elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları yapı kullanma iznine bağlıdır. İskansız binalar çoğu zaman şantiye aboneliği veya geçici çözümlerle idare eder; bunlar daha pahalı olabilir ve yeni maliğe devri zorlaşır. Ayrıca bankaların çoğu kat mülkiyetli dairelere daha kolay kredi verir; bu yüzden iskansız bir daireyi finanse etmek ve kredili alıcıya satmak güçleşir. Ayrıntılar yabancılara konut kredisi rehberimizde.

Deprem sigortası ayrı bir konudur: konut tapu devrinde zorunlu DASK poliçesi gerekir, bkz. DASK rehberimiz. Tapu ile ikamet izninde Göç İdaresi tapuya bakar ve taşınmazın mesken olarak kayıtlı olması gerekir; bu yüzden tapudaki niteliğe de iskan kadar dikkat edin.

Projeden alım: iskan sonra gelir

İnşaat bitmeden alınan dairede iskanın olmaması normaldir. Önemli olan sözleşmede teslim tarihinin, iskan ve kat mülkiyeti başvurusunu kimin yapacağının ve masrafları kimin karşılayacağının yazmasıdır. Ön ödemeli konut satışına ilişkin kurallar da azami inşaat süresi gibi güvenceler getirir; özeti taksitli ev alma rehberimizde. Teslimde, teslim tutanağını imzalamadan önce iskanın bir kopyasını ve kat mülkiyeti takvimini isteyin. Güncel projeden satılık dairelerin sayfalarında tahmini teslim tarihleri yer alır.

İkinci el daire: imzadan önce kontrol

Tamamlanmış veya ikinci el bir dairede ise iskanın zaten olması gerekir. Sık görülen sorunlar şunlardır: iskansız bitirilmiş binalar, izinden sonra değiştirilmiş daireler (kapatılıp salona katılmış balkon, birleştirilmiş çatı katı) ve yalnızca 2018 imar barışından alınmış yapı kayıt belgesi olan binalar. Yapı kayıt belgesi kullanım ve abonelik imkânı tanır, ancak projeye ve güncel deprem kurallarına uygunluğu belgelemez; iskanın yerine geçmez.

1. Satıcıdan yapı kullanma izin belgesinin kopyasını isteyin; adres ve bağımsız bölüm numarasını karşılaştırın.
2. Tapu kaydını kontrol edin: tamamlanmış binada beklenen durum kat mülkiyetidir.
3. Tapu hâlâ kat irtifakı gösteriyorsa yönetime veya belediye arşivine iskan olup olmadığını sorun.
4. Daireyi onaylı projeyle karşılaştırın; özellikle balkon, çatı katı ve zemin kat eklentilerine bakın.
5. Eski binalarda bağımsız bir mühendisten statik değerlendirme alın.

Bizim yaklaşımımız

Önerdiğimiz her tamamlanmış taşınmazda iskanı ve tapu türünü kontrol ediyor, plan ile mevcut durumun uyuşmadığı daireleri ayrıca belirtiyoruz. Taşınmaya hazır daireleri inceleyebilir veya sıfır ve ikinci el karşılaştırmamızı okuyabilirsiniz; satın alma süreci hizmetimiz kaporadan önce belgeleri sizinle inceler. Yapı izinlerine ilişkin resmî bilgiler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanır.

Sık sorulan sorular