Yabancılara satışta değerleme raporu: alıcının bilmesi gerekenler
Türkiye'de yabancı uyruklulara yapılan her satış lisanslı bir değerleme raporu gerektirir. Raporun içeriği, nasıl alındığı ve rakamının neden sonrasında da önemli olduğu.
2019’dan bu yana tapu müdürlükleri, taşınmaz yabancı uyruklu birine devredilmeden önce değerleme raporu ister. Kural, şişirilmiş fiyatları ve düşük beyanı önlemek için getirildi ve bugün alımın en önemli belgelerinden biri hâline geldi: tapu devrinde beyan edilen değeri destekler, sonrasında yapılacak ikamet veya vatandaşlık başvurusunun da çıkış noktasıdır.
Kısaca
- Yabancılara satışta Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir şirketten değerleme raporu zorunludur.
- Rapor Web Tapu üzerinden talep edilir ve randevudan önce sisteme yüklenir; 29 Eylül 2026’dan bu yana tapu işlemlerinde kullanılan raporlar, değeri etkileyen bir değişiklik tescil edilmedikçe 12 ay (önceden altı ay) geçerlidir.
- Raporda piyasa değeri, hukuki durum, iskân ve taşınmazın fiziki durumu yer alır.
- Vatandaşlık alımlarında değerleme en az 400.000 ABD doları olmalıdır; 29 Eylül 2026’dan bu yana tutar tespit belgesine esas raporu GEDAŞ’a ilaveten SPK lisanslı her değerleme şirketi hazırlayabilir.
Rapor neden gerekli?
Tapu müdürlüğü, yabancıya yapılan satışta bedelin gerçekçi olduğunu lisanslı değerlemeyle teyit eder. Bu, alıcıyı piyasa değerinin çok üzerinde ödeme yapmaktan, devleti düşük harç beyanından korur; göç ve vatandaşlık makamlarına da bağımsız bir rakam sağlar. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) kayıtlı ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesi uzmanlarca hazırlanır.
Rapor nasıl alınır?
- Satış başvurusu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu portalında satıcı, alıcı veya temsilci tarafından açılır.
- Sistemde lisanslı bir değerleme şirketi seçilir; başvuran seçebilir ya da sistem otomatik atar.
- Değerleme uzmanı taşınmazı yerinde inceler; tapu, imar durumu ve ruhsatları kontrol eder.
- Rapor tapu sistemine yüklenir ve başvuruyla ilişkilendirilir.
- Ücret değerleme şirketine ödenir; tapu müdürlüğü kontrollerini tamamlayıp randevu verir.
Uygulamada standart bir dairede inceleme ve rapor birkaç iş günü sürer. Devrin kendisi tapu devri rehberimizde anlatılıyor.
Raporun içeriği
| Bölüm | Kapsam |
|---|---|
| Tanımlama | Adres, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, nitelik |
| Hukuki durum | Malikler, ipotekler, şerhler, imar durumu |
| Ruhsatlar | Yapı ruhsatı, iskân, kat mülkiyeti durumu |
| Fiziki tanım | Brüt ve net alan, kat, plan, yapı kalitesi, bina yaşı |
| Piyasa analizi | Bölgedeki emsal satışlar ve ilan fiyatları |
| Değer | Türk lirası cinsinden piyasa değeri, çoğu zaman döviz karşılığıyla |
Değer neden sonra da önemli?
Rapordaki rakam tekrar tekrar kullanılır: devirde asgari beyan değeri olarak, tapu ile ikamet izni için kanıt olarak (16 Ekim 2023’ten sonraki alımlarda 200.000 ABD doları), yatırımla vatandaşlıkta temel ölçüt olarak (400.000 ABD doları) ve ileride satış yaparsanız kayıtlarınızın parçası olarak. Sözleşme bedelinden çok farklı bir rapor soru işareti doğurur; bu nedenle bedel, rapor ve banka kayıtları aynı hikâyeyi anlatmalıdır.
Vatandaşlık alımlarında ek özen
Vatandaşlık için değerleme, alım tarihinde 400.000 ABD dolarına ulaşmalıdır. 28 Eylül 2026 tarihli Makam Olurlarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) 2024/2 ve 2024/4 sayılı genelgeleri güncellendi; değişiklikler 29 Eylül 2026’da yürürlüğe girdi. Tapu işlemlerinde kullanılan raporlar artık altı ay yerine 12 ay geçerlidir; ancak rapor tarihinden sonra tapu kütüğüne değeri etkileyen bir değişiklik yansımışsa süre dolmadan yeni rapor gerekir. Tutar tespit belgesine esas raporu GEDAŞ’a ilaveten SPK lisanslı her değerleme şirketi hazırlayabilir; şirket doğrudan seçilir ya da algoritmayla atanır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) vatandaşlık başvurusu yapacak yabancılara satışlarında tapu işleminden önce KAP’ta yayımlanmış bir değerleme raporu sunulmalı ya da Web Tapu/TADEBİS üzerinden yeni rapor talep edilmelidir. Yetersiz kalan bir değer devirden sonra her zaman düzeltilemeyeceği için fiyatta anlaşmadan önce raporu alın. Raporun dosyadaki yeri yatırım yoluyla vatandaşlık belgeleri ve süreci yazımızda.
Ücret ve süreye ilişkin sık sorulanlar
- Kim öder? Sözleşmede aksi yazmıyorsa genellikle alıcı. Ücreti değerleme şirketi belirler.
- Kendi eksperimin raporunu kullanabilir miyim? Hayır. Devir için yalnızca sistem üzerinden alınan SPK lisanslı şirket raporları kabul edilir.
- Rapor teknik incelemenin yerini tutar mı? Hayır. Rapor değeri belirler, yapısal mühendislik raporu değildir. Eski binalarda ayrı bir bina incelemesi düşünün – bkz. gayrimenkul kontrol listesi.
- Değer düşük çıkarsa? Devirden önce yeniden pazarlık yapabilirsiniz. Vatandaşlık amaçlı alımlarda düşük değer, durup yeniden değerlendirme sebebidir.
Nasıl yardımcı oluyoruz?
Satın alma süreci hizmetimiz değerlemeyi koordine eder, rakamın sözleşme ve ödeme planıyla tutarlılığını kontrol eder ve sorunları randevudan önce tespit eder. Vatandaşlık hedefiyle alım yapıyorsanız vatandaşlığa uygun konutlar ve yabancıların Türkiye’de mülk alması rehberimizle başlayın.
Sık sorulan sorular
Yabancıların Türkiye’de mülk alırken değerleme raporu zorunlu mu?
Evet. Yabancı uyruklulara satışta SPK lisanslı bir şirketten alınmış ve devirden önce tapu sistemine yüklenmiş değerleme raporu gerekir.
Değerleme raporu ne kadar süre geçerli?
29 Eylül 2026’dan bu yana tapu işlemlerinde kullanılan raporlar 12 ay (önceden altı ay) geçerlidir. Tapu kütüğüne değeri etkileyen bir değişiklik yansımışsa daha erken yeni rapor gerekir.
Raporu kim talep eder?
Satış başvurusunun parçası olarak Web Tapu üzerinden satıcı, alıcı veya temsilcileri tarafından talep edilir.
Değerleme raporunun ücretini kim öder?
Genellikle alıcı. Ücreti lisanslı şirket belirler ve doğrudan şirkete ödenir.
Değerleme raporu yapısal inceleme ile aynı mı?
Hayır. Rapor piyasa değerini ve hukuki durumu değerlendirir; yapısal veya deprem incelemesi ayrı bir hizmettir.
Vatandaşlık için hangi değer gerekir?
SPK lisanslı değerlemeyle teyit edilen en az 400.000 ABD doları. 29 Eylül 2026’dan bu yana rapor GEDAŞ’tan veya SPK lisanslı başka bir şirketten alınabilir.
Değerleme bedelin altında çıkarsa ne olur?
Devirden önce yeniden pazarlık yapabilir veya vazgeçebilirsiniz. Beyan değeri resmi asgari değerin altında olamaz; büyük farklar soru doğurur.
