Tapu devri nasıl yapılır? Yabancılar için adım adım süreç

Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti, satışın tapu müdürlüğünde tescil edilmesi ve alıcı adına yeni tapunun düzenlenmesiyle geçer. İmzalı bir satış sözleşmesi ya da kapora makbuzu tek başına mülkiyet sağlamaz. Yabancı alıcılar için temel prosedür Türk vatandaşlarıyla aynıdır; yalnızca birkaç ek belge gerekir. Bu rehber, neyin ne zaman hazırlanacağını görebilmeniz için süreci sırasıyla anlatır.

Randevudan önce: taşınmazın kontrolü

Tapu müdürlüğü satışı tescil eder, alımın doğru olup olmadığını değerlendirmez. Bu nedenle kontroller önce yapılır. Güncel tapu kaydını isteyin; ipotek, haciz, şerh ve intifa gibi kullanım hakları açısından inceleyin. Tapudaki tanımın satın alınan bölümle örtüştüğünü doğrulayın: ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası, kat ve nitelik (mesken ya da işyeri).

Tamamlanmış binalarda iskân bulunduğunu ve tapunun kat mülkiyeti olduğunu teyit edin. İnşaatı süren projelerde tapu çoğunlukla kat irtifakıdır ve sonradan kat mülkiyetine geçer. Kontrollerin taşınmaz türüne göre nasıl değiştiğini sıfır ve ikinci el konut karşılaştırmamızda ele alıyoruz.

Yabancı alıcının ihtiyaç duyduğu belgeler

• Pasaport – geçerli; müdürlük isterse kimlik sayfasının noter onaylı Türkçe tercümesiyle.
• Vergi numarası – herhangi bir vergi dairesinden kısa sürede alınır; ayrıntılar yabancılar için vergi numarası ve banka hesabı rehberimizde.
• Fotoğraf – alıcının (ve satıcının) yakın tarihli vesikalık fotoğrafları.
• Değerleme raporu – yabancılara satışta Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme raporu zorunludur.
• Ödeme belgesi – banka transfer kayıtları ve döviz bozdurulduysa bankanın döviz alım belgesi.
• DASK poliçesi – zorunlu deprem sigortası.
• Vekâletname – yalnızca sizin yerinize başkası imzalayacaksa; bkz. vekâletle gayrimenkul satın alma.

Adım adım tapu devri

1. Başvuru ve randevu

Başvuru, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne şahsen, temsilci aracılığıyla ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) resmi Web Tapu portalı üzerinden yapılır. Müdürlük dosyayı inceler, harç ve ücretleri hesaplar ve randevu verir.

2. Değerleme raporu

Yabancı alıcıda taşınmazın değeri lisanslı değerleme raporuyla teyit edilir. Rapor SPK lisanslı bir şirketten alınır ve randevudan önce sisteme yüklenir. Sonraki ikamet ya da vatandaşlık başvurusu için de önemlidir; bu nedenle rapordaki değer sözleşme ve ödeme kayıtlarıyla tutarlı olmalıdır.

3. Ödeme ve harçlar

İmzadan önce tapu harcı ve döner sermaye ücreti genellikle banka üzerinden ya da elektronik olarak ödenir. Satış bedeli, net bir kayıt oluşması için Türk bankası aracılığıyla ödenir. İşlem tapunun güvenli ödeme sistemiyle yapılıyorsa bedel, tescil tamamlandığında satıcıya aktarılır.

4. Tapu müdürlüğünde imza

Randevuya alıcı ve satıcı ya da temsilcileri katılır. Alıcı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman bulunması ve tutanakları imzalaması zorunludur. Memur işlemi okur, fotoğraf ve imzaları alır, tescili tamamlar.

5. Yeni tapu

İmzanın ardından yeni tapu alıcı adına genellikle aynı gün düzenlenir; kayıt daha sonra e-Devlet’ten görüntülenebilir. Tescilden sonra abonelikleri devralın, konutta yaşayacaksanız adres kaydınızı yaptırın ve tapu, değerleme raporu ile banka kayıtlarını birlikte saklayın.

Tapu devrinin maliyeti

Aşağıdaki tablo olağan üçüncü taraf masraflarını gösterir. Bunlar danışmana değil; devlete, değerleme şirketine, tercümana veya sigortacıya ödenir ve kesin tutarlar taşınmaza göre değişir.

Kalem	Olağan tutar	Kim öder
Tapu harcı	Beyan edilen değerin %4’ü	Teamülen %2 alıcı, %2 satıcı; pazarlığa açık
Döner sermaye ücreti	Her yıl belirlenen sabit ücret	Alıcı
Değerleme raporu	Lisanslı şirketin sabit ücreti	Alıcı
Yeminli tercüman / noter	Sabit ücretler	Alıcı
DASK deprem sigortası	Alan ve konuma göre yıllık prim	Malik

Beyan edilen değer resmi asgari değerin altında olamaz ve uygulamada gerçek bedeli yansıtmalıdır; düşük beyan vergi riski doğurur ve ikamet ile vatandaşlık dosyalarını etkileyebilir. KDV ve yıllık vergiler Türkiye’de ev alırken masraflar ve vergiler rehberimizde.

Süreç ne kadar sürer?

Taşınmaz temiz ve belgeler hazırsa tapu devri hızlıdır: randevu ve imza çoğunlukla başvurudan birkaç gün sonra gerçekleşir, tapu da randevu günü verilir. Gecikmelerin büyük kısmı eksik belgeden, sisteme yüklenmemiş değerleme raporundan ya da satıcının taşınmaz üzerindeki borçlarından kaynaklanır.

Tapu devrinin satın alma sürecindeki yeri

Tapu devri, uzun bir sürecin son hukuki adımıdır: ihtiyacın belirlenmesi, gezme, pazarlık, kontrol ve ödeme. Tüm sıralamayı yabancıların Türkiye’de mülk alması rehberimizde bulabilirsiniz; satın alma süreci hizmetimiz kontrolleri, belgeleri ve randevuyu sizin için koordine eder. Henüz seçim aşamasındaysanız, inşaatın bitmesini beklemeden devir yapılabilen taşınmaya hazır daireler ile başlayabilirsiniz.

Sık sorulan sorular