Yabancıya konut satışında KDV istisnası: şartlar ve uygulama

Türkiye’de müteahhitten alınan yeni bir dairede KDV normalde fiyatın üzerine eklenir ve oran yüzde 20’ye kadar çıkabilir. Yabancıya konut satışında KDV istisnası bu yükü kaldırır; ancak alıcının, taşınmazın ve ödemenin KDV Kanunu’nun 13/1-i maddesindeki şartları birlikte sağlaması gerekir. Bu rehber şartları müteahhidin kontrol ettiği sırayla anlatır. Alımdaki tüm masraflar için Türkiye’de ev alırken masraflar ve vergiler rehberimize bakabilirsiniz.

Yabancıya konut satışında KDV istisnası neyi kapsar

Düzenleme 6824 sayılı Kanunla eklendi ve 1 Nisan 2017’den beri uygulanıyor. Hem konutları hem iş yerlerini kapsadığı için müteahhitten alınan bir ofis de istisnadan yararlanabilir. Bir alıcının bu kapsamda alabileceği bağımsız bölüm sayısında sınır yoktur.

Belirleyici kavram ilk teslimdir. İstisna, binayı yapan firmanın bağımsız bölümü ilk kez satmasında geçerlidir. Bir yatırımcının müteahhitten alıp şimdi yeniden sattığı daire kapsam dışıdır; kat karşılığı sözleşmesiyle arsa sahibine düşen dairenin satışı da öyle. Bu nedenle uygulamada konu sıfır konutla ilgilidir; diğer farklar sıfır mı ikinci el mi karşılaştırmamızda yer alıyor.

Kimler yararlanabilir

Üç grup yararlanabilir. Birincisi, Türkiye’de yerleşmemiş yabancı uyruklu kişilerdir; vergi mevzuatına göre bir takvim yılında altı aydan fazla sürekli kalan kişi yerleşmiş sayılır, görevli olarak gelenler, öğrenciler ve tedavi için bulunanlar gibi sınırlı istisnalar vardır. İkincisi, yurt dışında çalışma veya oturma izniyle altı aydan uzun yaşayan Türk vatandaşlarıdır. Üçüncüsü, kanuni ve iş merkezi Türkiye dışında olan ve Türkiye’de iş yeri ya da daimi temsilci aracılığıyla kazanç elde etmeyen şirketlerdir.

Bunun pratik bir sonucu vardır: İstanbul’da ikamet izniyle yaşayan ve yılın büyük kısmını Türkiye’de geçiren bir yabancı genellikle yerleşmiş sayılır ve istisnadan yararlanamaz. Müteahhit satıştan önce pasaport fotokopisi ile taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesinden alınan yerleşmemişlik belgesini ister.

Dövizle ödeme şartı

Bedel, Türkiye’ye getirilen dövizle ödenmelidir. En az yüzde 50’si fatura tarihinden önce gelip müteahhide ödenmeli, kalanı fatura tarihinden itibaren bir yıl içinde tamamlanmalıdır. Olağan yol yurt dışındaki hesaptan Türk bankasına havaledir ve banka dekontu belge olur. Nakit getirilen döviz gümrükte beyan edilir ve gümrük belgesi kanıt sayılır.

Müteahhide sonunda Türk lirası ödenebilir, ancak paranın yurt dışından geldiği belgelenmelidir. Ödemeyi bir yakınınız veya şirket yapıyorsa dekontta proje ve bağımsız bölüm bilgisi yer almalı ya da gönderen kişi ödemenin sizin alımınız için yapıldığını gösteren bir muvafakatname vermelidir. Yurt içinde beslenen bir Türk hesabından yapılan ödeme şartı karşılamaz.

Şart	Kontrol edilen	Belge
İlk teslim	Satıcı binayı yapan firma	Yapı ruhsatı, müteahhit faturası
Alıcı durumu	Türkiye’de yerleşmemiş (altı ay kuralı)	Pasaport fotokopisi, yerleşmemişlik belgesi
Fatura öncesi ödeme	En az yüzde 50 yurt dışından döviz	Gelen havale dekontları veya gümrük belgesi
Kalan tutar	Fatura tarihinden itibaren bir yıl içinde	Sonraki havale dekontları
Tapu	İstisna tapu kütüğüne işlenir	Tapu şerhi
Elden çıkarma	Üç yıl satış yapılmaz	Üç yıl sonra şerhin bu etkisi kalkar

Tapu şerhi ve üç yıl kuralı

Tapu devrinde müteahhit, satışın istisna kapsamında olduğunu tapu müdürlüğüne bildirir ve kütüğe şerh konur. Süre başlangıçta bir yıldı; 2022’den beri üç yıldır. Bu süre içinde satış yapılırsa alınmayan KDV tecil faiziyle birlikte ödenir ve vergi dairesi ödemeyi teyit etmeden tapu devri yapılmaz. Üç yıl dolduktan sonra şerh bu sonucu doğurmaz.

Şartların sağlanmadığı ortaya çıkarsa, örneğin alıcı aslında yerleşmiş sayılıyorsa, vergi dairesi KDV’yi vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle ister ve alıcı müteahhitle birlikte müteselsilen sorumludur. Bu yüzden dikkatli bir müteahhit, KDV’siz fatura kesmeden önce durumunuzu ve ödeme belgelerinizi kontrol eder.

İstisna ne kadar tasarruf sağlar

Tasarruf, normalde uygulanacak KDV kadardır ve bu da daireye göre değişir. Konutta KDV; yapı ruhsatının tarihine, 150 metrekare eşiği bulunan net alana ve bazı durumlarda kentsel dönüşüm alanı gibi konuma göre yüzde 1, yüzde 10 veya yüzde 20’dir. Örneğin 300.000 dolarlık bir dairede yüzde 10 uygulanıyorsa KDV 30.000 dolar, yüzde 20’de 60.000 dolardır. Müteahhit geçerli oranı fiyat teklifinde belirtir; projeleri karşılaştırmadan önce yazılı isteyin.

Vatandaşlık ve ikamet başvurusuyla birlikte

İstisna, vatandaşlık amaçlı alımla çelişmez. Vatandaşlık için alan yabancılar zaten parayı yurt dışından getirir; ayrıca dövizi Türk bankasına satıp döviz alım belgesi alırlar. Değerleme raporu, banka kayıtları ve fatura birlikte inceleneceği için iki belge setini bir arada tutun. Ayrıntılar yatırımla vatandaşlık maliyeti ve gayrimenkul alımı ile vatandaşlık şartları rehberlerimizde. İkamet izni için de satış tarihinde Türkiye’de yerleşmiş sayılmıyorsanız istisna uygulanabilir.

Kaporadan önce yapılacaklar

1. Müteahhitten dairenin ilk teslim olduğunu ve uygulanacak KDV oranını yazılı olarak teyit etmesini isteyin.
2. Altı ay kuralına göre durumunuzu kontrol edin ve istenecek belgeleri hazırlayın.
3. Havaleleri, bedelin en az yarısı fatura tarihinden önce yurt dışından gelecek şekilde planlayın.
4. İstisna sonradan reddedilirse KDV’yi kimin ödeyeceğinin sözleşmede yazdığından emin olun.
5. Tüm dekontları ve tapu şerhini en az üç yıl saklayın.

Satın alma süreci hizmetimiz sözleşmeyi, ödeme planını ve müteahhit belgelerini sizinle birlikte inceler. Doğrudan müteahhitten satılan projeden satılık daireleri ve taşınmaya hazır daireleri inceleyebilir, alım adımlarını yabancıya konut satışı rehberimizde okuyabilirsiniz. KDV düzenlemeleri Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanır.

Sık sorulan sorular