Освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции: кто имеет право и как это работает
Как работает освобождение от НДС для иностранцев при первой продаже от застройщика: условия для покупателя, правило об оплате валютой, отметка в тапу и трёхлетний срок.
При покупке новой квартиры у застройщика в Турции к цене обычно добавляется НДС, и ставка может доходить до 20%. Освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции снимает этот налог, но только если покупатель, объект и способ оплаты соответствуют условиям статьи 13/1-i Закона об НДС. Ниже условия разобраны в том порядке, в каком их проверяет застройщик. Полный перечень расходов при покупке собран в нашем гиде по расходам и налогам при покупке недвижимости.
Коротко
- Льгота действует только при первой продаже жилья или коммерческого помещения компанией, которая его построила; перепродажа между частными лицами НДС не облагается.
- Право имеют иностранцы, не являющиеся резидентами Турции, граждане Турции, живущие за рубежом более шести месяцев по виду на жительство или разрешению на работу, и иностранные компании без базы в Турции.
- Не менее половины цены должно поступить из-за рубежа в валюте до выставления счёта, остаток — в течение года.
- В тапу ставится отметка; при продаже в течение трёх лет нужно заплатить неуплаченный НДС с процентами до переоформления.
Что даёт освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции
Норма введена Законом № 6824 и применяется с 1 апреля 2017 года. Она распространяется на жильё и на коммерческие помещения, поэтому под неё может подпасть и офис, купленный у застройщика. Ограничения по количеству объектов на одного покупателя нет.
Главное условие — первая поставка. Льгота возможна, только когда объект впервые продаёт компания, которая построила здание. Квартира, которую инвестор купил у застройщика и теперь перепродаёт, под правило не попадает, как и квартира, полученная владельцем участка по договору обмена земли на площади. Поэтому на практике это вопрос новостроек; другие различия описаны в нашем сравнении новостройки и вторичного жилья.
Кто может воспользоваться льготой
Льготой могут воспользоваться три категории покупателей. Первая — иностранцы, которые не обосновались в Турции: по налоговому законодательству резидентом считается тот, кто за календарный год прожил в Турции непрерывно свыше шести месяцев, с ограниченными исключениями для командированных, студентов и приехавших на лечение. Вторая — граждане Турции, проживающие за границей более шести месяцев по разрешению на работу или виду на жительство. Третья — компании, у которых юридический адрес и центр деятельности находятся за пределами Турции и нет здесь постоянного представительства.
Отсюда важное следствие: иностранец, который уже живёт в Стамбуле по ВНЖ и провёл в стране большую часть года, как правило, считается резидентом и льготой воспользоваться не может. Перед сделкой застройщик запрашивает копию паспорта и справку о нерезидентстве из налоговой инспекции по месту нахождения объекта.
Правило об оплате валютой
Цена оплачивается валютой, ввезённой в Турцию. Не менее 50% должно поступить и быть уплачено застройщику до даты счёта, остаток — в течение одного года после неё. Обычный путь — перевод с зарубежного счёта в турецкий банк, а подтверждением служит банковская выписка. Наличные, ввезённые в страну, декларируются на таможне, и декларация становится доказательством.
Застройщик может в итоге получить турецкие лиры, но происхождение денег из-за рубежа должно быть доказано. Если платит родственник или компания, в назначении перевода указывают проект и квартиру, либо плательщик подписывает заявление о том, что платёж относится к вашей покупке. Оплата с турецкого счёта, пополненного внутри страны, условию не отвечает.
| Условие | Что проверяют | Подтверждение |
|---|---|---|
| Первая продажа | Продавец — компания-застройщик | Разрешение на строительство, счёт застройщика |
| Статус покупателя | Не резидент Турции (правило шести месяцев) | Копия паспорта, справка налоговой |
| Оплата до счёта | Не менее 50% из-за рубежа в валюте | Выписки о входящих переводах или таможенная декларация |
| Остаток | В течение года после счёта | Последующие выписки |
| Тапу | Льгота отмечена в реестре | Отметка в записи о праве |
| Срок владения | Без продажи три года | После трёх лет отметка теряет силу |
Отметка в тапу и правило трёх лет
При переоформлении застройщик сообщает земельному кадастру, что продажа освобождена от НДС, и в запись вносится отметка. Изначально срок владения составлял один год, с 2022 года — три года. При продаже в этот период неуплаченный НДС подлежит уплате вместе с процентами, и кадастр не завершит сделку без подтверждения налоговой. По истечении трёх лет отметка этого последствия уже не имеет.
Если окажется, что условия не были соблюдены, например покупатель фактически был резидентом, налоговая вправе взыскать НДС со штрафом и пенями, причём покупатель отвечает солидарно с застройщиком. Именно поэтому добросовестный застройщик заранее проверяет ваш статус и цепочку платежей.
Сколько можно сэкономить
Экономия равна НДС, который иначе был бы начислен, а он зависит от объекта. Ставка НДС на жильё в Турции составляет 1%, 10% или 20% в зависимости от даты разрешения на строительство, полезной площади с порогом 150 кв. м и в некоторых случаях местоположения, например зоны городской реновации. Так, при ставке 10% на квартиру за 300 000 долларов США НДС составит 30 000 долларов, при 20% — 60 000. Ставка указывается в коммерческом предложении, поэтому просите её письменно до сравнения проектов.
Льгота, гражданство и ВНЖ
Льгота не мешает покупке ради гражданства. Напротив, такие покупатели и так переводят средства из-за рубежа, а также продают валюту турецкому банку и получают справку о покупке валюты. Храните оба пакета документов вместе: отчёт об оценке, банковские выписки и счёт будут сверять друг с другом. Подробнее — в материалах о стоимости гражданства Турции за инвестиции и о гражданстве через недвижимость. Для ВНЖ льгота тоже возможна, если на момент сделки вы ещё не резидент Турции.
Что сделать до бронирования
- Попросите застройщика письменно подтвердить, что это первая продажа, и указать ставку НДС.
- Проверьте свой статус по правилу шести месяцев и подготовьте документы.
- Спланируйте переводы так, чтобы не менее половины цены поступило из-за рубежа до даты счёта.
- Убедитесь, что в договоре указано, кто платит НДС, если льготу позже не признают.
- Храните все выписки и отметку в тапу не менее трёх лет.
Наше сопровождение сделки включает проверку договора, графика платежей и документов застройщика. Посмотрите текущие новостройки на этапе строительства и готовые квартиры от застройщиков, а этапы самой покупки — в нашем гиде для иностранных покупателей жилья в Турции. Разъяснения по НДС публикует Налоговое управление Турции (GİB).
Частые вопросы
Платят ли иностранцы НДС при покупке недвижимости в Турции?
Только при первой продаже от застройщика, и даже тогда нерезидент может быть освобождён, если оплатит цену валютой из-за рубежа. Перепродажа между частными лицами НДС не облагается.
Можно ли получить льготу, если я живу в Турции по ВНЖ?
Как правило, нет. Тот, кто за календарный год прожил в Турции непрерывно свыше полугода, считается налоговым резидентом и под льготу не подпадает.
Какую часть цены нужно оплатить до счёта?
Не менее 50% должно поступить из-за рубежа в валюте и быть уплачено застройщику до даты счёта. Остаток — в течение года после неё.
Что будет, если продать квартиру раньше трёх лет?
Неуплаченный НДС придётся заплатить с процентами, и кадастр завершит продажу только после подтверждения налоговой.
Распространяется ли льгота на офисы?
Да. Правило охватывает и жильё, и коммерческие помещения, если это первая продажа компанией-застройщиком и выполнены остальные условия.
Можно ли купить несколько объектов с льготой?
Да, ограничения по количеству нет, но каждая сделка должна отдельно соответствовать условиям по оплате и статусу.
Совместима ли льгота с гражданством Турции за инвестиции?
Да. Средства поступают из-за рубежа для льготы и продаются турецкому банку со справкой о покупке валюты для гражданства. Храните оба пакета документов вместе.
