معافیت مالیات بر ارزش افزوده خرید ملک در ترکیه: شرایط و نحوه اجرا

وقتی آپارتمان نوساز را مستقیم از سازنده در ترکیه می‌خرید، معمولاً مالیات بر ارزش افزوده (KDV) به قیمت اضافه می‌شود و نرخ آن می‌تواند تا ۲۰٪ برسد. معافیت مالیات بر ارزش افزوده خرید ملک در ترکیه این هزینه را حذف می‌کند، اما فقط وقتی خریدار، ملک و روش پرداخت همگی شرایط بند ۱۳/۱-i قانون KDV را داشته باشند. در این راهنما شرایط به همان ترتیبی آمده که سازنده بررسی می‌کند. فهرست کامل هزینه‌ها را در راهنمای هزینه و مالیات خرید ملک در ترکیه ببینید.

معافیت مالیات بر ارزش افزوده خرید ملک در ترکیه شامل چه می‌شود

این بند با قانون شماره ۶۸۲۴ به قانون KDV اضافه شد و از ۱ آوریل ۲۰۱۷ اجرا می‌شود. هم واحدهای مسکونی و هم محل‌های کار را در بر می‌گیرد، بنابراین دفتر کاری که از سازنده خریده می‌شود هم می‌تواند مشمول باشد. برای تعداد واحدهایی که یک خریدار با این معافیت می‌خرد سقفی وجود ندارد.

نکته کلیدی «اولین تحویل» است. معافیت فقط وقتی ممکن است که شرکت سازنده واحد را برای نخستین بار بفروشد. آپارتمانی که سرمایه‌گذاری از سازنده خریده و حالا دوباره می‌فروشد شامل نمی‌شود؛ واحدی که مالک زمین در قرارداد مشارکت در ساخت گرفته و می‌فروشد نیز همین‌طور. پس در عمل موضوع به خرید نوساز مربوط است؛ تفاوت‌های دیگر را در مقایسه نوساز و دست دوم ببینید.

چه کسانی می‌توانند استفاده کنند

سه گروه حق استفاده دارند. اول، اتباع خارجی که در ترکیه سکونت نیافته‌اند؛ طبق قانون مالیاتی کسی که در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه بماند مقیم شمرده می‌شود، با استثناهای محدود برای مأموریت موقت، تحصیل یا درمان. دوم، شهروندان ترکیه که بیش از شش ماه با اجازه کار یا اقامت در کشور دیگری زندگی می‌کنند. سوم، شرکت‌هایی که مرکز قانونی و کاری‌شان خارج از ترکیه است و در ترکیه از طریق محل کار یا نماینده دائم درآمدی ندارند.

این قاعده پیامد مهمی دارد: خارجی‌ای که هم‌اکنون با اقامت در استانبول زندگی می‌کند و بیشتر سال را در ترکیه بوده، معمولاً مقیم شمرده می‌شود و نمی‌تواند از معافیت استفاده کند. سازنده پیش از فروش کپی گذرنامه و گواهی عدم اقامت از اداره مالیات محل ملک را درخواست می‌کند.

شرط پرداخت با ارز

قیمت باید با ارزی پرداخت شود که از خارج وارد ترکیه شده است. دست‌کم ۵۰٪ آن باید پیش از تاریخ فاکتور برسد و به سازنده پرداخت شود و مابقی حداکثر ظرف یک سال از تاریخ فاکتور. مسیر معمول، حواله از حساب خارجی به بانک ترکیه است و رسید بانکی مدرک آن است. ارز نقدی که همراه آورده می‌شود باید در گمرک اظهار شود و همان اظهارنامه مدرک است.

سازنده ممکن است در نهایت لیر دریافت کند، اما خارجی بودن منشأ پول باید ثابت شود. اگر یکی از بستگان یا یک شرکت به جای شما پرداخت می‌کند، در شرح حواله نام پروژه و واحد بیاید یا پرداخت‌کننده رضایت‌نامه‌ای امضا کند که پرداخت را به خرید شما مرتبط می‌کند. پرداخت از حساب ترکیه‌ای که از داخل شارژ شده، شرط را برآورده نمی‌کند.

شرط	آنچه بررسی می‌شود	مدرک
اولین تحویل	فروشنده شرکت سازنده است	پروانه ساخت، فاکتور سازنده
وضعیت خریدار	مقیم ترکیه نبودن (قاعده شش ماه)	کپی گذرنامه، گواهی عدم اقامت
پرداخت پیش از فاکتور	دست‌کم ۵۰٪ ارز از خارج	رسید حواله ورودی یا اظهارنامه گمرکی
مابقی مبلغ	ظرف یک سال از فاکتور	رسیدهای حواله بعدی
سند	ثبت معافیت در اداره ثبت	قید در سند
دوره نگهداری	عدم فروش به مدت سه سال	پس از سه سال قید این اثر را ندارد

قید سند و قاعده سه‌ساله

هنگام انتقال سند، سازنده به اداره ثبت اعلام می‌کند که فروش معاف بوده و قیدی در سند ثبت می‌شود. دوره نگهداری در ابتدا یک سال بود و از ۲۰۲۲ سه سال است. اگر در این مدت بفروشید، مالیات اخذنشده همراه با بهره تقسیط پرداختنی می‌شود و اداره ثبت تا تأیید اداره مالیات انتقال را انجام نمی‌دهد. پس از سه سال، قید دیگر چنین پیامدی ندارد.

اگر معلوم شود شرایط رعایت نشده، مثلاً خریدار در واقع مقیم بوده، اداره مالیات KDV را با جریمه و بهره تأخیر مطالبه می‌کند و خریدار همراه با سازنده مسئولیت تضامنی دارد. به همین دلیل سازنده دقیق، پیش از صدور فاکتور بدون مالیات، وضعیت شما و مسیر پرداخت را بررسی می‌کند.

این معافیت چقدر صرفه‌جویی دارد

میزان صرفه‌جویی برابر همان مالیاتی است که در غیر این صورت اعمال می‌شد و به واحد بستگی دارد. نرخ KDV مسکن در ترکیه ۱٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪ است؛ بسته به تاریخ پروانه ساخت، مساحت خالص واحد با آستانه ۱۵۰ متر مربع و در برخی موارد موقعیت، مثل مناطق نوسازی شهری. برای نمونه اگر نرخ ۱۰٪ برای واحدی به قیمت ۳۰۰٬۰۰۰ دلار اعمال شود، مالیات ۳۰٬۰۰۰ دلار است و با نرخ ۲۰٪ به ۶۰٬۰۰۰ دلار می‌رسد. سازنده نرخ را در پیشنهاد قیمت ذکر می‌کند؛ پیش از مقایسه پروژه‌ها آن را کتبی بخواهید.

معافیت در کنار شهروندی یا اقامت

این معافیت با خرید برای شهروندی تعارض ندارد. خریداران شهروندی معمولاً پول را از خارج منتقل می‌کنند و علاوه بر آن باید ارز را به بانک ترکیه بفروشند و گواهی خرید ارز بگیرند. هر دو دسته مدارک را کنار هم نگه دارید، چون گزارش ارزیابی، سوابق بانکی و فاکتور با هم مقایسه می‌شوند. جزئیات را در راهنمای هزینه تابعیت ترکیه و شهروندی ترکیه با خرید ملک بخوانید. برای اقامت نیز، اگر هنگام فروش مقیم ترکیه نباشید، معافیت قابل اعمال است.

پیش از رزرو چه کنید

1. از سازنده بخواهید کتبی تأیید کند که فروش اولین تحویل است و نرخ KDV را مشخص کند.
2. وضعیت خود را با قاعده شش ماه بسنجید و مدارک لازم را آماده کنید.
3. حواله‌ها را طوری برنامه‌ریزی کنید که دست‌کم نیمی از قیمت پیش از تاریخ فاکتور از خارج برسد.
4. مطمئن شوید قرارداد مشخص می‌کند اگر معافیت بعداً پذیرفته نشد، چه کسی مالیات را می‌پردازد.
5. همه رسیدها و قید سند را دست‌کم سه سال نگه دارید.

خدمات همراهی در فرایند خرید ما قرارداد، برنامه پرداخت و مدارک سازنده را همراه شما بررسی می‌کند. پروژه‌های پیش‌فروش و آپارتمان‌های آماده سکونت را که مستقیم از سازنده فروخته می‌شوند ببینید و مراحل خرید را در راهنمای شرایط خرید خانه در ترکیه بخوانید. مقررات KDV را سازمان درآمد ترکیه (GİB) منتشر می‌کند.

پرسش‌های متداول