Yatırımla vatandaşlık maliyeti 2026: kalem kalem tüm giderler
Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığının gerçek maliyeti: 400.000 ABD doları alt sınırı ve üzerine eklenen her kalem; tutarın sabit olduğu yerde doğrulanmış rakam, değiştiği yerde açık bir not.
Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığında öne çıkan rakam 400.000 ABD dolarıdır; ancak bu, sürecin toplam maliyeti değil taşınmazın asgari değeridir. Alıcı ayrıca tapu harcı, lisanslı değerleme, tercüme ve noter onayı, avukatlık ücreti, izin ve belgeler için resmî harçlar ve sigorta öder. Bu rehber her kalemi listeliyor, mevzuatın sabitlediği yerde tutarı veriyor, değiştiği yerde bunu açıkça söylüyor. Programın kendisi için gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı rehberimize bakın.
Kısaca
- Asgari yatırım: lisanslı değerlemeyle en az 400.000 ABD doları değerinde, Türk bankası üzerinden ödenen ve üç yıl elde tutulan taşınmaz.
- Tapu harcı: beyan edilen değerin %4’ü; sözleşmede aksi yazmıyorsa kanunen alıcı ve satıcı arasında paylaşılır.
- Değerleme, tercüme, noter, avukat ve ikamet izni giderleri hizmet sağlayıcıya, uyruğa ve aile büyüklüğüne göre değişir; sabit bir tutar yoktur.
- Başvuruya dahil edilen aile üyeleri için ek yatırım gerekmez, ancak her biri için belge ve resmî harç gerekir.
Yatırımın kendisi
Taşınmaz ya da birlikte birden fazla taşınmaz, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme şirketince en az 400.000 ABD doları değerinde bulunmalıdır. Bedel Türk bankası üzerinden ödenir; döviz bankaya satılır ve döviz alım belgesiyle belgelenir, tapuya da üç yıl satmama taahhüdü şerh edilir. Taşınmaz kat mülkiyetli/kat irtifaklı bir bağımsız bölüm ya da üzerinde yapı bulunan bir arsa olmalıdır; üzerinde yapı olmayan arazi uygun değildir. Bkz. vatandaşlık için gayrimenkul alımı şartları.
Yatırımın üzerine eklenen giderler
| Kalem | Tutar | Not |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Beyan değerinin %4’ü | Kanunen taraflar arasında paylaşılır; sözleşmeler çoğu zaman alıcıya yükler |
| Döner sermaye ücreti | Her yıl güncellenen sabit tutar | Tapu müdürlüğünce işlem başına alınır |
| Değerleme raporu | Değişir | Lisanslı şirket belirler; 29 Eylül 2026’dan bu yana raporlar 12 ay geçerlidir |
| Yeminli tercüme ve noter | Değişir | Pasaport, doğum ve evlilik belgeleri, vekâletname |
| Avukatlık ücreti | Değişir | Kapsamı ve ücreti yazılı kararlaştırın |
| DASK | Yıllık prim | Konutun devri için gerekli |
| İkamet izni ve kart harçları | Uyruğa göre değişir | Her aile üyesi için ödenir |
| Sağlık sigortası | Değişir | İkamet izni aşamasında gerekli |
| Pasaport ve kimlik kartı harçları | Devletçe her yıl belirlenir | Vatandaşlık verildikten sonra ödenir |
| Yeni konutta KDV | Söz konusu olabilir | Yerleşik olmayan yabancılar ilk teslimde koşullarla istisnadan yararlanabilir |
Değişen kalemler ve nedenleri
Değerleme ve hukuki iş
Değerleme şirketleri ücretlerini taşınmazın türüne ve konumuna göre kendileri belirler. Avukatlık ücreti, avukatın yalnızca alımı mı yoksa aile belgeleri ve başvuru dahil vatandaşlık dosyasının tamamını mı üstlendiğine bağlıdır. Başlamadan önce yazılı bir iş kapsamı isteyin.
Belgeler ve tercümeler
Her başvuru sahibi için pasaport, doğum belgesi ve gerekiyorsa evlilik belgesi; apostilli veya onaylı ve yeminli tercümanca Türkçeye çevrilmiş olarak gerekir. Apostil Sözleşmesi’ne taraf olmayan ülkelerin vatandaşları – örneğin İran – konsolosluk onayına ihtiyaç duyar; bu da süre ve maliyet ekler. Aile büyüdükçe belge sayısı artar.
Resmî harçlar
İkamet izni, izin kartı, pasaport ve kimlik kartı harçları idare tarafından belirlenir ve dönemsel olarak güncellenir; ikamet izni harçları uyruğa göre farklıdır. Bütçe yapmadan önce güncel tarifeyi Göç İdaresi Başkanlığı ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü sitelerinden kontrol edin.
Hesap çerçevesi
| Adım | Neler dahil |
|---|---|
| Taşınmaz bedeli | Değerlemeyle en az 400.000 ABD doları; satıcıyla anlaşılan bedel daha yüksek olabilir |
| Alım giderleri | Tapu harcı payı, döner sermaye, değerleme, DASK |
| Dosya giderleri | Tercüme, onay, noter, avukat |
| Aile giderleri | Her aile üyesi için belge ve resmî harç |
| Sürekli giderler | En az üç yıl için aidat, emlak vergisi ve sigorta |
Taşınmazın üç yıl elde tutulması gerektiği için işletme giderleri önemlidir. Bu süre için aidat, emlak vergisi ve sigortayı bütçeye koyun; kiracı olmadan kira gelirini kesin saymayın.
Sık yapılan bütçe hataları
- Değerleme bilinmeden bedeli tam 400.000 ABD dolarına bağlamak: değerleme düşük çıkarsa taşınmaz uygun olmayabilir.
- Sözleşme ile ödeme arasındaki kur hareketinin dolar karşılığını değiştirebileceğini unutmak.
- Aile üyelerinin masrafsız olduğunu sanmak: her biri için belge, tercüme ve harç gerekir.
- Üçüncü bir kişinin hesabından ödeme yapmak; bu, ödeme ispatında sorun çıkarır.
Sonraki adımlar
Belgeler ve aşamalar için yatırım yoluyla vatandaşlık belgeleri ve süreci, eş ve çocuklar için yatırımla vatandaşlıkta aile üyeleri yazılarımızı okuyun. Vatandaşlığa uygun konutlara göz atın ya da ailenize özel yazılı maliyet tahmini için vatandaşlık ve ikamet hizmetimize başvurun.
Sık sorulan sorular
Yatırımla Türk vatandaşlığı ne kadara mal olur?
Taşınmaz lisanslı değerlemeyle en az 400.000 ABD doları değerinde olmalıdır. Üzerine %4 tapu harcı, değerleme, tercüme, noter, avukat, resmî harçlar ve sigorta eklenir.
%4 tapu harcını kim öder?
Kanunen alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; ancak birçok sözleşme alıcıya yükler. Bunu yazılı olarak kararlaştırın.
Aile üyeleri için ek yatırım gerekir mi?
Hayır. Eş ve 18 yaşından küçük çocuklar ek yatırım olmadan dahil edilebilir; ancak her biri için belge ve harç gerekir.
Vatandaşlık için alınan konutta KDV ödenir mi?
Yeni konutlarda KDV söz konusu olabilir. Yerleşik olmayan yabancılar ilk teslimde belirli koşullarla istisnadan yararlanabilir.
Değerleme raporu ne kadar?
Ücreti lisanslı şirket belirler ve taşınmaza göre değişir. 29 Eylül 2026’dan bu yana raporlar 12 ay geçerlidir.
Bedelin bir kısmını sonra ödeyebilir miyim?
Vatandaşlık için 400.000 ABD dolarının başvurudan önce Türk bankası üzerinden ödenip belgelenmesi gerekir. Ödenmemiş taksitler sayılmaz.
Alımdan sonra sürekli giderler var mı?
Evet. Aidat, emlak vergisi ve sigorta devam eder; taşınmaz en az üç yıl elde tutulmalıdır.
