Vatandaşlık için gayrimenkul alımı şartları: değerleme, tapu ve ödeme
400.000 ABD doları değerindeki her taşınmaz vatandaşlık dosyasına uygun değildir. İmzadan önce önemli olan kontroller: değerleme, tapu türü, ödeme, üç yıllık şerh, projeden ya da hazır konut ve yeniden satış.
Vatandaşlık için taşınmaz seçmek, ev seçmekten farklıdır. Taşınmaz değer, tapu ve ödemeye ilişkin yasal şartları karşılamalı ve satılabilmesi için en az üç yıl elde tutulmalıdır. Bu rehber imzadan önce yapılacak kontrolleri sıralıyor. Temel koşulları karşılayan ilanlar için vatandaşlığa uygun satılık konutlar sayfamıza bakın.
Kısaca
- Alım tarihinde 400.000 ABD dolarına ulaşması gereken, anlaşılan bedel değil lisanslı değerlemedir.
- Taşınmaz kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bir bağımsız bölüm ya da üzerinde yapı bulunan bir arsa olmalıdır; boş arazi uygun değildir.
- Her alım koşulları sağladığı ve her tapuda üç yıllık şerh bulunduğu sürece bir veya birden fazla taşınmaz kullanılabilir.
- Bir taşınmaz yalnızca bir vatandaşlık başvurusuna konu olabilir; bu, gelecekteki alıcı kitlesini daraltır.
1. Eşiği aşan değerleme
Tapu müdürlüğü, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir şirketin değerleme raporuna dayanır. 29 Eylül 2026’dan bu yana tapu işlemlerindeki raporlar 12 ay geçerlidir ve tutar tespit belgesine esas raporu GEDAŞ’a ilaveten SPK lisanslı her şirket hazırlayabilir. Son fiyatta anlaşmadan önce raporu alın ve tam eşikte değil, 400.000 ABD dolarının üzerinde bir pay bırakarak alın. Bkz. değerleme raporu.
2. Tapu türü ve ruhsatlar
| Tapu veya taşınmaz türü | Uygun mu? | Not |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | Evet | İskânlı tamamlanmış bina |
| Kat irtifakı | Evet | İnşaatı süren veya kat mülkiyetine geçmemiş bina |
| Üzerinde yapı bulunan arsa | Evet | İmar ve ruhsatları kontrol edin |
| Üzerinde yapı olmayan arsa veya tarla | Hayır | Aralık 2023 değişikliğiyle kapsam dışı |
| Hisseli taşınmaz | Kontrol edilmeli | Hissenin değeri eşiği karşılamalı |
İskânı, imar durumunu, şerhleri ve ipotekleri bir avukatla kontrol edin. Tüm kontroller gayrimenkul kontrol listemizde.
3. Ödeme ve ispat
Bedel Türk bankası üzerinden ödenir; döviz bankaya satılır ve döviz alım belgesi düzenlenir. Kendi hesabınızdan satıcının hesabına ödeyin ve tüm kayıtları saklayın: sözleşme bedeli, değerleme ve banka havaleleri aynı hikâyeyi anlatmalıdır.
4. Tek taşınmaz mı, birden fazla mı?
Her alım koşulları sağladığı ve her tapuda üç yıllık şerh bulunduğu sürece eşik tek bir taşınmazla veya birden fazla taşınmazla karşılanabilir. Birkaç küçük daire riski ve kira talebini dağıtabilir; ancak harçları, yönetimi ve aidatı da çoğaltır. Tek bir taşınmazı yönetmek ve ileride satmak daha kolaydır.
5. Projeden mi, hazır mı?
| Projeden | Hazır | |
|---|---|---|
| Nasıl uygun olur | Şerhle tescil edilen noter satış vaadi veya kat irtifakı tapusu | Şerhli kat mülkiyeti tapusu |
| Ödeme | Başvurudan önce 400.000 ABD dolarının tamamı | Devirde tam ödeme |
| Başlıca risk | Teslim gecikmesi, proje değişikliği | Bina yaşı ve kalitesi |
| Üç yıl içinde kullanım | Yalnızca teslimden sonra | Hemen |
Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) vatandaşlık başvurusu yapacak birine satış yapıyorsa, tapu işleminden önce KAP’ta yayımlanmış bir değerleme raporu gerekir ya da Web Tapu üzerinden yeni rapor talep edilebilir. Bkz. sıfır mı ikinci el mi.
6. Üç yıl sonra yeniden satış
Bir taşınmaz yalnızca bir vatandaşlık başvurusunda kullanılabilir. Vatandaşlık hedefleyen gelecekteki alıcılar onu yeniden kullanamaz; bu yüzden yeniden satış piyasanız esas olarak yerli alıcılar ve vatandaşlık planı olmayan yabancılar olacaktır. Bu gruplara hitap eden taşınmazları tercih edin: iyi konum, ulaşım, makul plan ve iyi yönetilen binalar. Şerh ve vergi kuralları vatandaşlıktan sonra gayrimenkul satışı yazımızda.
Satıcıya veya geliştiriciye sorulacaklar
- Taşınmaz daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanıldı mı?
- Tapu kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı; ruhsatlar tamam mı?
- Döviz alım belgesiyle Türk bankası üzerinden ödemeyi kabul ediyor musunuz?
- Projeden alımda satış vaadi şimdi şerhle tescil edilebilir mi?
Uyarı işaretleri
- Henüz değerleme yokken tam 400.000 ABD dolarına bağlanmış bir fiyat.
- Üçüncü kişiye veya nakit ödeme isteyen satıcı.
- Daha önce vatandaşlıkta kullanılmış bir taşınmaz.
- Yapı ruhsatı olmayan veya arsa mülkiyeti belirsiz projeler.
- Garantili kira getirisi vaat eden paketler.
Sonraki adımlar
Kısa liste yapmadan önce belgeler ve süreç ile maliyetin tamamı yazılarımızı okuyun. Vatandaşlık ve ikamet hizmetimiz belirli bir taşınmazın uygunluğunu kontrol eder; eş ve çocuklar için aile üyeleri yazımıza bakın, programı ise yatırımla vatandaşlık rehberimiz anlatır.
Sık sorulan sorular
Türk vatandaşlığı için hangi taşınmaz uygundur?
Lisanslı şirketçe en az 400.000 ABD doları değerinde bulunan, Türk bankası üzerinden ödenen ve üç yıl şerhli kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bir bağımsız bölüm ya da üzerinde yapı bulunan arsa.
Vatandaşlık için birden fazla taşınmaz alınabilir mi?
Evet; her alım koşulları sağladığı ve her tapuda üç yıllık şerh bulunduğu sürece.
Projeden konut vatandaşlıkta kullanılabilir mi?
Evet; bedelin tamamı ödendikten sonra şerhle tescil edilen noter satış vaadi veya kat irtifakı tapusuyla.
Değerleme mi esas, bedel mi?
Lisanslı değerlemenin 400.000 ABD dolarına ulaşması gerekir. Değerleme düşükse daha yüksek sözleşme bedeli işe yaramaz.
Arsa ile vatandaşlık alınabilir mi?
Üzerinde yapı olmayan arsa ve tarlalar Aralık 2023’ten bu yana kapsam dışıdır. Üzerinde yapı bulunan arsa uygun olabilir.
Daha önce vatandaşlıkta kullanılmış taşınmaz alınabilir mi?
Yeni bir vatandaşlık başvurusuna konu olamaz. Bir taşınmaz yalnızca bir kez kullanılabilir.
Taşınmazı ne kadar süre elde tutmalıyım?
En az üç yıl. Şerh bu sürenin sonunda başvuru üzerine terkin edilir.
