Как выбрать недвижимость для гражданства Турции: оценка, тапу и оплата
Не каждый объект за 400 000 USD подходит для гражданства. Проверки, которые важны до подписания: оценка, тип тапу, оплата, трёхлетняя отметка, новостройка или готовое жильё и перепродажа.
Выбор объекта для гражданства Турции отличается от выбора жилья. Недвижимость должна соответствовать требованиям к стоимости, тапу и оплате, а держать её придётся минимум три года, прежде чем продать. В этом материале — проверки, которые нужно провести до подписания. Объекты, уже отвечающие базовым условиям, — в разделе недвижимость в Турции для гражданства.
Коротко
- До 400 000 USD на дату покупки должна дотягивать лицензированная оценка, а не согласованная цена.
- Подходит квартира с кондоминиальным тапу (или кат иртифакы) или участок со зданием; голая земля не подходит.
- Можно использовать один или несколько объектов, если каждая покупка отвечает условиям и в каждое тапу внесена трёхлетняя отметка.
- Объект может служить основанием только одного дела о гражданстве — это сужает круг будущих покупателей.
1. Оценка выше порога
Кадастр опирается на отчёт компании с лицензией Совета по рынкам капитала. С 29 сентября 2026 года отчёты для сделок с тапу действуют 12 месяцев, а отчёт для справки об определении суммы может готовить GEDAŞ или любая другая лицензированная компания. Закажите отчёт до согласования окончательной цены и оставьте запас выше 400 000 USD, а не покупайте ровно по порогу. См. отчёт об оценке.
2. Тип тапу и разрешения
| Тип тапу или объекта | Подходит? | Примечание |
|---|---|---|
| Кондоминиальное тапу (kat mülkiyeti) | Да | Готовый дом с искан |
| Кат иртифакы (kat irtifakı) | Да | Дом строится или ждёт окончательного тапу |
| Участок со зданием | Да | Проверьте зонирование и разрешения |
| Голая земля или поле (arsa, tarla) без здания | Нет | Исключены поправкой декабря 2023 года |
| Доля в объекте | Проверить | Стоимость доли должна достигать порога |
Проверьте искан, зонирование, отметки и ипотеку вместе с юристом. Полный перечень — в чек-листе проверки.
3. Оплата и подтверждение
Цена оплачивается через турецкий банк: валюта продаётся банку и оформляется справка о покупке валюты. Платите со своего счёта на счёт продавца и сохраняйте все документы: цена договора, оценка и банковские переводы должны рассказывать одну историю.
4. Один объект или несколько
Порог можно достичь одним объектом или несколькими, если каждая покупка отвечает условиям и в каждое тапу внесена трёхлетняя отметка. Несколько небольших квартир распределяют риск и спрос на аренду, но умножают сборы, управление и платежи за обслуживание. Один объект проще содержать и потом продать.
5. Новостройка или готовое жильё
| Новостройка | Готовое жильё | |
|---|---|---|
| Как засчитывается | Нотариальный договор обещания продажи с отметкой или тапу кат иртифакы | Кондоминиальное тапу с отметкой |
| Оплата | Полные 400 000 USD до подачи | Полная оплата при регистрации |
| Главный риск | Задержка сдачи, изменение проекта | Возраст и качество дома |
| Использование в течение трёх лет | Только после сдачи | Сразу |
Если продавец — инвестиционный фонд недвижимости (GYO), до даты регистрации нужен отчёт об оценке, опубликованный на KAP, либо новый отчёт через Web Tapu. См. новостройка или вторичка.
6. Перепродажа через три года
Объект можно использовать только для одного дела о гражданстве. Будущие покупатели не смогут получить по нему гражданство, поэтому рынком перепродажи станут местные покупатели и иностранцы без таких планов. Выбирайте то, что интересно им: хорошая локация, транспорт, разумная планировка и грамотное управление домом. Правила снятия отметки и налоги — в материале продажа после получения гражданства.
Вопросы продавцу или застройщику
- Использовался ли объект для получения гражданства?
- Какое тапу — кондоминиальное или кат иртифакы, есть ли разрешения?
- Согласны ли вы на оплату через турецкий банк со справкой о покупке валюты?
- Для новостройки: можно ли сейчас зарегистрировать договор обещания продажи с отметкой?
Тревожные сигналы
- Цена ровно 400 000 USD, а оценки ещё нет.
- Продавец просит платить третьему лицу или наличными.
- Объект уже использовался для гражданства.
- Новостройка без разрешения на строительство или с неясным правом на землю.
- Пакеты с «гарантированной» доходностью от аренды.
Что дальше
Прочитайте документы и сроки и все расходы до составления списка. Служба по гражданству и ВНЖ проверит конкретный объект, о супругах и детях — гражданство для семьи, а основной гид гражданство за инвестиции объясняет программу.
Частые вопросы
Какая недвижимость подходит для гражданства Турции?
Квартира с кондоминиальным тапу или кат иртифакы либо участок со зданием, оценённые в 400 000 USD или больше, оплаченные через турецкий банк и с трёхлетней отметкой.
Можно ли купить несколько объектов для гражданства?
Да, если каждая покупка отвечает условиям и в каждое тапу внесена трёхлетняя отметка.
Подходит ли новостройка для гражданства?
Да — через нотариальный договор обещания продажи с отметкой или тапу кат иртифакы, после полной оплаты.
Что учитывается — оценка или цена?
До 400 000 USD должна дотягивать лицензированная оценка. Более высокая цена договора не поможет, если оценка ниже.
Можно ли получить гражданство за покупку земли?
Голая земля и поля без построек исключены с декабря 2023 года. Участок со зданием может подойти.
Можно ли купить объект, уже использованный для гражданства?
Он не может стать основанием нового дела о гражданстве. Объект используется только один раз.
Сколько нужно держать объект?
Не менее трёх лет. Отметка снимается только по заявлению после этого срока.
