Gayrimenkul ile vatandaşlık veren ülkeler: Türkiye ve altın vize programları
Türkiye vatandaşlık verir; altın vizelerin çoğu ikamet verir. Yunanistan, Portekiz, BAE ve diğer programların tarihli güncel eşikleri ve son değişiklikleri, Türkiye yoluyla karşılaştırmalı.
Türkiye’yi diğer programlarla karşılaştıran yatırımcılar çoğu zaman farklı şeyleri karşılaştırıyor. Türkiye, koşulları sağlayan gayrimenkul yatırımcılarına vatandaşlık verir; Avrupa’daki altın vizelerin çoğu ikamet verir ve vatandaşlık ancak ülkede yıllarca yaşadıktan sonra mümkündür. Üstelik birçok program 2023’ten bu yana köklü biçimde değişti. Bu yazı tarihleriyle güncel durumu ortaya koyuyor. Eşikler değişebilir; karar vermeden önce resmî kaynağı kontrol edin.
Kısaca
- Türkiye: en az 400.000 ABD doları değerinde, üç yıl elde tutulan gayrimenkulle vatandaşlık.
- Yunanistan: ikamet; Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve büyük adalarda 800.000 €, diğer yerlerde 400.000 €, dönüşüm ve tescilli binalarda 250.000 € (2024’ten bu yana).
- Portekiz Ekim 2023’te gayrimenkulü altın vize yolundan çıkardı; İspanya altın vizesini Nisan 2025’te kaldırdı.
- BAE en az 2 milyon dirhemlik gayrimenkul için 10 yıllık ikamet vizesi verir; vatandaşlığa götürmez.
Programlara genel bakış
| Program | Verilen statü | Gayrimenkul yolu | Not ve tarih |
|---|---|---|---|
| Türkiye | Vatandaşlık | 400.000 ABD doları ve üzeri taşınmaz, üç yıl elde tutma | Aile dahil; ikamet şartı yok |
| Yunanistan | İkamet (5 yıl, yenilenebilir) | Konum ve türe göre 800.000 € / 400.000 € / 250.000 € | Eşikler 2024’te yükseltildi |
| Portekiz | İkamet | Ekim 2023’te kaldırıldı | Fon ve diğer yollar sürüyor |
| İspanya | — | Kapandı | Altın vize Nisan 2025’te kaldırıldı |
| BAE | 10 yıllık ikamet | 2 milyon dirhem ve üzeri gayrimenkul | Vatandaşlık yolu yok |
| Malta | — | Yatırımla vatandaşlık | AB Adalet Divanı 29 Nisan 2025’te AB hukukuna aykırı buldu |
| Karayip ülkeleri | Vatandaşlık | Gayrimenkul veya bağış | Birkaç ülke 2024’te ortak asgari tutarlar belirledi |
Türkiye
Türkiye’nin yolu doğrudandır: koşulları sağlayan alım, önce ikamet iznine sonra vatandaşlık başvurusuna götürür; Türkiye’de yaşama şartı yoktur. Taşınmaz üç yıl elde tutulmalıdır. Başvuruya eş ve 18 yaşından küçük çocuklar dahil edilebilir. Maliyet yatırımla vatandaşlık maliyeti yazımızda.
Yunanistan
Yunanistan’ın altın vizesi yenilenebilir ikamet verir. 2024’ten bu yana asgari gayrimenkul yatırımı Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü aşan adalarda 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 €’dur; genellikle en az 120 m²’lik tek bir taşınmaz için. Ticari binaların konuta dönüştürülmesi ve tescilli binaların restorasyonu için 250.000 € eşiği sürüyor. Vatandaşlık ancak yıllarca ikametten sonra vatandaşlığa kabulle mümkündür. Bkz. Yunanistan Göç Bakanlığı.
Portekiz ve İspanya
Portekiz Ekim 2023’te gayrimenkul alımını altın vizeden çıkardı; yatırım fonları ve diğer yollar sürüyor. Ülkenin vatandaşlık kuralları da reform sürecinde olduğundan güncel ikamet süresini AIMA‘dan kontrol edin. İspanya altın vizesini Nisan 2025’te kaldırdı.
Birleşik Arap Emirlikleri
BAE, en az 2 milyon dirhem değerinde gayrimenkule sahip olanlara 10 yıllık Altın Vize verir. Bu bir ikamet vizesidir ve vatandaşlığa götürmez. Bkz. Kimlik ve Vatandaşlık Federal Otoritesi.
Malta ve Karayipler
AB Adalet Divanı 29 Nisan 2025’te Malta’nın yatırımla vatandaşlık programının AB hukukunu ihlal ettiğine hükmetti. Birkaç Karayip ülkesi bağış veya gayrimenkul yoluyla vatandaşlık vermeyi sürdürüyor ve 2024’te ortak asgari eşikler üzerinde anlaştı; bu pasaportların seyahat erişimi Türkiye’ninkinden farklıdır.
Eşiğin ötesindeki maliyetler
Her programda manşet eşik, maliyetin yalnızca bir parçasıdır. Alım vergi ve harçları, hukuki iş, her aile üyesi için başvuru harçları, tercümeler ve asgari süre boyunca elde tutma giderleri birikir ve ülkeler arasında büyük farklılık gösterir. Yalnızca asgari tutarı değil toplam maliyeti ve yatırımın satış koşullarını karşılaştırın. Türkiye için tüm kalemler maliyet dökümümüzde; taşınmaz şerh kaldırılmadan önce üç yıl elde tutulmalıdır.
Nasıl karşılaştırmalı?
- Statü – vatandaşlığa mı ihtiyacınız var, ikamet yeter mi?
- İkamet şartı – bazı yollar vatandaşlıktan önce ülkede belirli süre yaşamayı gerektirir.
- Aile – kimler, hangi yaşa kadar dahil edilebilir?
- Elde tutma süresi ve likidite – yatırım ne kadar süre tutulmalı ve ne kadar kolay satılabilir?
- Çifte vatandaşlık – ülkeniz izin veriyor mu? Bkz. Türkiye’de çifte vatandaşlık.
- İstikrar – program ne sıklıkla değişti?
Sonraki adımlar
Hedef vatandaşlıksa gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı rehberimizle, belgeler ve süreç ile aile üyeleri yazılarımızla ve vatandaşlığa uygun konutlarla başlayın. Vatandaşlık ve ikamet hizmetimiz ailenizin durumunu inceleyerek Türkiye yolunun mevcut ikamet haklarınızla nasıl birleştiğini açıklayabilir.
Sık sorulan sorular
Gayrimenkul ile hangi ülkeler vatandaşlık veriyor?
Türkiye 400.000 ABD doları ve üzeri gayrimenkulle doğrudan vatandaşlık verir; bazı Karayip ülkeleri de gayrimenkul veya bağış seçenekleri sunar. Avrupa programlarının çoğu ise ikamet verir.
Yunanistan altın vizesi 2026’da ne kadar?
2024’ten beri geçerli kurallara göre Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve büyük adalarda 800.000 €, diğer yerlerde 400.000 €, dönüşüm veya tescilli binalarda 250.000 €.
Portekiz altın vizesi gayrimenkulle hâlâ alınabilir mi?
Hayır. Gayrimenkul alımı Ekim 2023’te programdan çıkarıldı.
BAE altın vizesi vatandaşlık sağlar mı?
Hayır. En az 2 milyon dirhemlik gayrimenkul için verilen 10 yıllık bir ikamet vizesidir.
İspanya’da altın vize hâlâ var mı?
Hayır. İspanya Nisan 2025’te altın vizeyi kaldırdı.
Malta’nın yatırımla vatandaşlık programına ne oldu?
AB Adalet Divanı 29 Nisan 2025’te programın AB hukukunu ihlal ettiğine hükmetti.
Hangi program aile üyelerini kapsar?
Türkiye eşi ve 18 yaşından küçük çocukları kapsar; diğer programların kendi aile kuralları vardır.
